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以上海旧城改造为比较对象的国内实证比较分析 一，广州旧城改造的总体概况 （1）广州旧城改造的现状 广州旧城改造，哪里该拆哪里该建？目前，广州市规划局正式公示了《广州市旧城改造规划纲要》将改造内容和盘托出，向社会各界征询意见。 纲要将旧城改造的范围限定在海珠、荔湾、越秀三个区共54平方公里范围内，将其划为一般旧城区、风貌协调区、历史文化街区和文物保护区等四类区域，一般旧城区允许提高开发强度，而文化和文物区将严格予以保护。预计整个旧城改造涉及到60万人的动迁，需要近千亿改造资金。 根据纲要，所谓旧城，指建成时间超过30年的历史旧城，具体范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道(鹤洞大桥)-同德涌以东的地区，面积约54平方公里，包含越秀、荔湾、海珠三个行政区域的合围地段。 　　纲要将这些地区划分为4个保护控制分区———一般旧城区、风貌协调区、历史文化街区和文物保护区，分别制定改造策略和标准。 　 在过去的旧城改造中，一个突出的矛盾是以各个街道或区为单位进行，将改造地块划分得过细，这将导致一些财力较弱的区域没钱改或者为了融资而大建高楼影响城市风貌。为了平衡各区域改造任务和改造资金不平衡的局面，纲要提出本次改造将采取全市统筹的模式，将改造资金和改造任务在市一层面进行分配和协调。 　　为了拓宽改造资金来源，纲要也提出利用市场机制多元化筹措资金，吸引市场资本的参与，提高旧城更新改造的效率，减轻政府的财政负担。改造将由市级财政安排专项资金，对于历史文化街区、历史建筑的保护和整治、旧城区公益性服务设施和基础设施建设等资金，将由市、区两级财政共同筹措和平衡。 　　除了改造任务和资金全市统筹之外，纲要也分别为海珠、荔湾、越秀三区制定了改造策略。考虑旧城区公共服务设施的支撑能力、历史风貌保护的要求和政府更新改造财务上的可承担能力等因素，纲要确定旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。 　　拆迁方面，旧城现状总建筑面积约9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67，目前测算拟拆除建筑1050万平方米，约占现有建筑面积的九分之一，涉及人口约60万，改造资金近千亿。 　　拆迁建筑中，危破旧建筑973万平方米，基础设施建设80万平方米。整体拆除重建地块(旧城区-拆除重建区、旧工厂-拆除重建区、旧村)的用地约5.53平方公里，局部拆除改造(旧城区-更新改造以及旧工厂-功能置换)的用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。 二、广州旧城改造的突出问题 由于片面追求城市土地开发强度和开发效益，导致很多城市中心区域的改造缺乏弹性和选择性，对城市的连续性和多样性产生破坏性的影响（潘渝川，梁雨林， 2010）。因此，简·雅各布斯（简·雅各布斯，南京：译林出版社，2006. 8.）认为：“大规模改造并不能解决城市中现存的问题，同时还带来了一系列新的问题”。 政府旧城改造中的利益分配、政策引导、旧城区规划以及开发商的开发赔付、旧城居民的改造态度、积极性，反映出旧城改造的问题和冲突，这种利益矛盾弱化了旧城改造对于提升城市形象的正面作用。其中，对于旧城区居民而言，利益分配不均等，社会网络遭受破坏，社会分层趋于明显。 目前许多旧城改造活动仍处于无序状态，以往的旧城改造评价体系也大多是从经济方面考虑，而忽略了对其进行社会评价，引发了许多社会问题，未能实现旧城改造的社会目标，严重影响了城市社会经济的健康发展。在旧城改造社会评价体系中，相关学者提出了从居民满意度和社会和谐度两个方面构建了旧城改造现状评价指标体系（李俊杰，张建坤，刘志刚，2009 ）。 三、案例 广州旧城改造的“三区策略” 海珠区：丁财两不旺　限制居住扩张 　　主要矛盾：发展房地产业过多，导致出现“居住在河南，购物、就业到河北”。 　　改造思路：纲要提出改造将强调限制海珠旧城居住功能的扩张，将珠江沿岸现有的工业及居住用地置换为商业娱乐功能，提升滨水土地利用效率及城市景观风貌质量；重点改造海珠涌，沿涌开辟公园绿地，改善居住环境；整治同福路历史风貌街区，提升同福路沿线商业功能。 　　越秀区：旺丁又旺财 抽疏人口密度 　　主要矛盾：人口过于密集。 　　改造思路：纲要就此提出要抽疏人口密度，升级解放路沿线零散批发业为现代商贸业，将广州鞋业商贸区与万菱广场等商贸业结合形成国际化的特色商贸区。 　　荔湾区：旺丁不旺财 滨江综合发展 　　主要矛盾：过多的批发市场虽然带来巨大的客流，但是低级的产业形态导致产业收入并不高。 　　改造思路：纲要为此提出必须搬迁珠江沿岸现有的工厂、仓库，建设白鹅潭北岸滨江综合发展区；依托上下九和沙面，重点调整康王路、六二三路、宝华-大同路