香港综合体成功点分析.docx

选址及开发时机密码1.实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意2. 将购物中心与酒店、写字楼设计成商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用3.把握世界购物中心发展潮流，抢先一步的购物中心开发建设战略4.占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过5．将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方6. 积极利用旅游经济的客源拉动力，使购物中心成为著名的旅游景点运营规划密码1.城市中心购物中心最多达15层商场，商业向空中发展，将商业价值利用到极致2. 主力商家重复度高，“千店一面现象”同样难以避免，但购物中心善于利用自身特色形成优势3. 不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮4. 将露天儿童乐园设置于美食广场旁，方便餐饮与儿童之间的联动5. 在室内顶部设置惊险刺激的娱乐项目，让顾客情不自禁往上走6. 设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平7. 在购物中心的承租商户当中，与穿有关的服装鞋袜等商户数量最多，平均占总承租商户数量的30%以上8. 区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区购物中心往往以超市为核心主力店9. 最大限度利中庭的空间，使中庭称为一道最佳的餐饮景观10. 用一艘“邮轮”形成统领多个商场集群的旗舰，形成商场集群消费力的核心原点11. 为使一期和二期之间的客源能够充份交流，不惜建设一条宽度达60米的过街天桥12.不允许在购物中心内部，出现任何一条“阴阳街”吸引人流的设计密码1、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体2、架设全封闭人行天桥，将人流直流导入购物中心，不设多出口，不流失一个客源3、不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导4、在购物中心设计充足的停车位，预见并满足消费者停车购物的需求5、主入口设计醒目标识，使其成为人流集中和各类活动的焦点6、在购物中心内设计人性化的的士站，方便乘客在此上落，重视服务的细节7、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部8、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布9、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店10、将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走11、凡是与生活有关的商品及服务都能够成为购物中心的组成部份，如彩票销售点等12、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成人流吸引的磁极13、在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应14、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成浓郁的购物气息15、每年举办除夕夜“苹果倒数”活动，十多年不间断，使其成为城市标志16、巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心17、大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验18、弧线形的中庭设计，形成购物的流动的空间19、层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化提高购买率及创造愉悦购物感受的设计密码1、多中庭设置原则，鼓励层间运动2、使多数店铺成为第一排店铺，尽量减少第二排店铺3、每隔20-40米即布置一组自动扶梯，电梯采用集中布置的原则4、在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送5、将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化，餐饮娱乐化6、不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布7、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营8、在自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走9、次级街道控制在3-7米的范围内，主街道要在12米以上10、充份发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛11、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层12、在厕所外设置等候区，人性化的细节设计无处不在13、处处关心人的需要，无障碍设计完善齐备，考虑周全可持续经营成功的管理密码1、购物中心的租户每年保持5-10%的淘汰率2、商户入场要先递交申请，然后对其进行考察半年以后，才决定是否让该商家进场3、经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象4、招商注重商户组合，不以租金最高作为首选，重点考虑品类组合及商户经营水平5、推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用6、前所未有地重视顾客的感受，当小孩子走进商场的时候，竟然会得到一枚糖果7、购物中心总收入的增加50%来自广告及展示空间的增加8、用免费停车或全港最便宜的停车费的手段，讨得顾客的欢心9、让购物中心成为年轻人来社交、老年人来休闲、小朋友来游玩、购物者来购物的场所，实现公共空间的社会化10、在购物中心外设置咨询服务台，不是引人购物，而是为人指引道路，为人民服务11、装修期近乎完