名盘C地块整合推广报告1001121.ppt

蠡湖香榭C地块营销推广方案;市场篇; 1，经济主要靠投资拉动，和金融危机前无太大变化； 2，受欧美消费市场低迷影响，出口形势在2010年难有大起色； 3，实体经济仍然较弱，短期内进口的大幅度攀升也较困难； 4，全球都面临“经济刺激政策”退出，中国将面临两难选择，2010逐步退出是必然； 5，短期内，美元走强的因素主要在于美联储的国债发行需要（全球美元的回流），将有可能带动新兴市场的资产价格的下探； 6，通货膨胀压力加大，货币紧缩预期加强（央票利率提升、融资融券及股指期货的战略是紧缩的明显信号），货币工具（存款准备金率、加息）预计在1季度和2季度之间出现（比原有预期有所提前），此情况下，资产去泡沫化及补存库化是必然。 7，消费金融公司的出现，是调结构扩内需战略实施的第一环，2010年财政支出将明显上升，包括家电下乡、汽车消费提振等； 2010年经济复苏可能面临较大变数，不排除有二次探底的可能 ;过去一个月内连续五调楼市！ 宽货币、紧信贷：宽货币是为了巩固经济复苏、紧信贷是为了控制资产泡沫的扩大； 宽财政、紧货币：宽财政是为了刺激消费、紧货币是为了控制通货膨胀； 国务院对房地产的调控决心远超预期、调控手段更具操作性 二套房界定 差别利率 ;;;;客户85%以上是投资购买！VS 2010年投资客户的锐减！ 价格近10000、户型较大！VS 客源购买半径扩大、竞争力弱！ 竞品项目推量放大！VS 下半年扎堆上市！ 竞争对手优势可圈可点!VS 本项目硬伤严重！ …… 一切的一切，给予我们2010年操作C座带来巨大挑战！ 如何找准客户成为关键！ 对自住客户的抓取将成为2010年的营销重点！ 那么我们的客户到底是谁？具备什么样的特征？ 有海归背景OR高学历OR创意行业，接受新生事物高，有产品鉴赏能力！ 附弄风雅的私营业主！ 小众群体！ 与其陷入与其他项目争夺主流客户不如另辟蹊径，走渠道路线!;市场篇;;销售篇 B地块销售总结;; 拓展客源渠道 拓展老客户——已购客户达80余组，原有意向客户未成交达50组，利用老客户再挖掘：推行老带新政策及老客户维护活动，使客户成为香榭忠实追随者 友好邻里·幸福传递计划（老带新活动---正在实施中） 老客户抽奖活动 挖掘区域私营业主——滨湖区私营企业较多，在扩大产品影响力的情况下，上门拜访，一对一介绍的陌拜活动等等； 扩大区域内客户认知度——现场成交客户中有为家人老人购房，告知这批客户，香榭的房源还在销售。通过居民集中点派单等（家乐福现场蹲点咨询） 拓展异地客户尤其是浙沪客户——成交客户中浙江、上海客户非常多。开拓浙沪地区的大客户群：浙商会、上海在无锡企业、策源已购高端客户群等 常规媒体组合——提高产品知名度、美誉度。;销售篇 B地块成交客户分析; ; 总体而言，本项目成交基本都是以投资或自住投资兼有为主，以无锡滨湖区区域内客户为主，主要看中项目的地理位置、环境以及后期升值潜力；私企老板由于其较为雄厚的经济实力成为本案成交中的主体；而外地中基本都是上海客户，都以投资为主，上海的客群以中产阶级等或收入稍高的工薪层面来进行异地投资； ;销售篇 C地块SWOT分析;W（劣势） 区域内项目不成气候： 规划建造周期不成定数，周边大配套还没有建造。 社区居住氛围差： 项目整体为蔓延1公里狭长沿路地块，项目被各规划路分割成多个小区；项目 地西南侧环境还是脏乱差。 产品本身缺陷突出： 得房率低（周边高层住宅得房率为80%左右）、户型功能格局不正气、面积偏大或偏小、朝向不为正南向（大部分客厅和主卧不为朝南向）; 周边个案竞争激烈； 周边楼盘主要以自住为主，主力户型为2房80-100平米，3房128-150平米，4房160平米；价格普遍在8200-8800， 开发商品牌知名度不高；;销售篇 C地块SWOT分析;销售篇 C地块产品分类;销售篇 C地块推盘计划;销售篇 C地块推盘计划;销售篇 C地块推盘计划;销售篇 C地块推盘计划;市场篇;项目整体 发展战略;推广篇 C地块价值体系梳理;常规的产品竞争已经不足以实现项目的愿景及价格上的突破。 通过“独特形象牵引”才能将愿景成为现实！ 市场情况表明具备这样的发展机遇及市场空间； 城市经济发展及区域规划具备形成高品质生活专区的条件； 区隔于常态市场形象的策略同时兼顾目标客户的心理属性； B地块的立面展示及商业氛围的打造具备形成的条件； ;推广篇 C地块推广总策略; 主力客源：无锡（滨湖、崇安、南长） 次客源：上海、浙江等;推广篇 C地块营销节奏的指导思想;媒体策略 展示策略 活动策略 销售策略;无锡为主；主流媒体拓展市场； 实效媒介促进销售，作针对性宣传；;精品形象的高端突显；尊贵服务的现实传递;主张二、暑期