安徽合肥广福花园市调报告.doc

前言 市调说明 一、市调目的 通过周密的市场调查，深入了解【广福花园】项目的优劣势，机会点和困难点，结合整个合肥市的房地产发展态势，供求情况，针对本项目的产品特点，上市时机，并根据合肥市的整体经济基础，全市及区域的城市规划、客户消费习惯，来筛选确认本项目的目标客户群体，从而为本项目的产品定位、户型定位、价格定位、营销策略定位提供方向性的信息支持，为本项目制订后期开发策略及全程营销方案提供坚实的市场依据，同时为项目的利润最大化，成本控制合理化，综合风险规避化，经营管理国际化等寻求尽可能多的基础性支撑点。 二、市调对象及范围 1、以项目为核心点向东南西北延伸，对项目周边生活配套进行详细调研。 2、对合肥市包河区近几年的经济基础进行详细调研。 3、对包河区、对经济技术开发区、政务文化新区的楼盘进行详细调研 4、对合肥市重点楼盘进行调研。 5、其他调研。 三、调查方法 （一）实地考察法 （二）直接访谈法 （三）电话调查法 （四）专家深访法 （五）座谈会法 （六）文献调查法 四、市调时间 2004年7月12日～7月26日 五、市调人员 研展部人员 第一部分 宏观经济分析 一、2003年合肥宏观经济分析 （一）国民经济持续快速发展 1、积极实施项目带动，全年实现国内生产总值476.4亿元，比上年增长13.3%。 2、 财政收入73.08亿元，增长19.95%，其中地方财政收入35.87亿元，增长23.16%。 3、城镇居民人均可支配收入7,788元，增长9.0%；农民人均纯收入2,385元，增长7%。 4、金融机构各项贷款余额1,040亿元,比年初增长23%,全年新增贷款205亿元,增长102.97%。 5、国民经济发展呈现如下特点： 第一是第二产业的主导地位增强。对全市经济增长的贡献率为59.3%，比上年提高3.5个百分点，拉动全市经济增长7.9个百分点。高新技术企业完成产值278 亿 元,增长25%。3大支柱产业拉动全市规模以上工业增长17.5个百分点。工业经济效益同步提高。全市规模以上工业经济效益综合指数为158,提高10个百分点左右,是近年来最高水平。 第二是农村产业结构调整成效明显。尽管因灾粮油减产较多,但蔬菜和养殖业产量增加,质量提高,加之农产品价格上扬，总体上农业减产不减收。紧紧抓住退耕还林机遇，林业实现跨越式发展，全市成片造林42.54万亩，是历年来有林地的总和。劳务输出继续增加，全年输出达54万人,为全市农民人均增收200元左右。 第三是投资和消费的拉动作用增大。预计全年完成固定资产投资240亿元,增长42.3%,其中基本建设和更新改造投资分别增长38%、26.8%,是近年来的最好形势。城乡消费结构明显升级。全社会商品零售总额207亿元,增长12%。住宅、汽车、个人通信及电脑等高档消费品持续旺销,其中私人轿车增长59%,移动电话及电脑销售分别增长3.3倍、3.5倍。全年房地产销售面积增长42%。 第四是县区经济发展提速。3县全年预计实现GDP102.2亿元,增长14.7%；实现财政收入9.12亿元,增长29.83%；城区经济跳跃式发展，４区全年预计实现GDP163.8亿元,增长17.9%,实现财政收入10.96亿元,增长19.26%。 （二）招商引资和外经外贸取得新进展 1、全市新批外商投资企业72户，合同利用外资2.1亿美元，实际到位外资2.6亿美元，分别增长41%、14%和42.9%； 2、引进省外资金50亿元，增长68.6%。 3、招商引资领域进一步拓宽，家乐福、好又多等国际大型连锁超市进驻合肥， 4、公交、污水处理、供水、燃气、农业项目引资进展顺利。 5、重点项目招商引资取得重要进展，联合利华工业园等10个重大项目开工建设或投产营运。 6、引资结构进一步优化，全市外商投资千万美元以上的大项目16个，其中工业项目占50%；省外投资亿元以上的大项目33个。 7、3大开发区实现GDP131.8亿元，增长32.6%，年增量占全市增量的54.4%。高新区被科技部授予“先进国家高新技术产业开发区”，经济区获得商务部“国家级经济技术开发区投资综合环境最佳”称号。县区工业园区成为全市招商引资的新亮点。3县4区实际引进省外资金28亿元，占全市总额56%。4个城区工业园区当年起步建设，发展势头迅猛，共引进项目174个，在建项目76个，实际到位资金8.5亿元。 8、 对外贸易快速增长。预计全年完成进出口总额29亿美元，增长26.1%，其中出口17亿美元，增长13.1%。 9、出口结构进一步优化，预计高新技术产品出口增长31%，机电产品出口增长39%。 10、国际经济技术合作稳步推进，全年新签国际经济技术合作和劳务输出合同52份，实现外经劳务营业额1.31亿美元。 11、对外交往进一步拓展，与英国贝尔法斯特市和澳大利亚戴瑞滨市建立了