宝安龙光中心区写字楼项目规划建议.ppt

宝安中心区A004-0101产品建议 谨呈：龙光集团 前 言 本次报告主要解决开发商对于项目产品规划的建议。 A004-0101地块 1、主体建筑物性质： 办公、商业 。 2、建筑覆盖率： ≤30% 。 3、建筑间距： 满足消防和日照要求 。 4、建筑容积率：≤3.3 。 5、建筑高度或层数：≤100米。 6、计入容积率的总建筑面积为 56770 平方米，其中:商业性办公面积43770平方米, 商业面积13000平方米。 目 录 天时 大环境发展需求 宝安市场困境 住宅投资客转入 地利 区域品牌影响力 地块条件优越 区域竞争优势 人和 产品打造 天时——发展需求 西部滨海区（宝安滨海区和除华侨城以外的南山） ??? 结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。 ??? 建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。 ??? 加强与香港的合作，发展现代服务业。 天时——发展需求 宝安中心组团的功能发展策略 建设深圳西部核心城区的综合服务中心 高标准建设区域性物流基地 高起点、高标准进行城市更新和住宅区的建设 构建高效便捷的综合交通设施体系 建设高标准、高质量的公共服务设施体系 建成环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团 新规划不单可以带旺宝安城市化发展进程，也将使宝安经济、政治、文化产生重大影响。 天时——发展需求 宝安中心区开发进程 天时——发展需求 西部通道将加强深圳西部与香港之间的地域联系，形成新的物流、人流、资金流、信息流 宝安中心区作为未来西部滨海区最核心的商务区域，将比南山商业文化中心区更能享受西部通道带来的机遇 天时——发展需求 近三年时间，南山写字楼供应较小 写字楼市场租赁价格上升15%以上 写字楼出租率基本在90%以上，部分更达到100% 南山写字楼租赁市场出租率及出租价格呈现强劲的上升趋势 南山后市需求强大 天时 发展需求——宝安中心区即将迎来商务时代 现有困状——市场潜藏对高档写字楼的需求 投资渠道——多项新政下，新兴的办公物业将成为未来宝安投资客的新目标 目 录 天时 大环境发展需求 宝安市场困境 住宅投资客转入 地利 区域品牌影响力 地块条件优越 区域竞争优势 人和 产品打造 地利——区域品牌影响力 2003年宝安中心区第一拍，推出龙光品牌 2004-2005年天悦龙庭成功开发，使龙光成为宝安知名企业品牌 龙光已经拉开泛珠三角开发战略，需要平台提升企业形象 地利 占据中心区景观轴心 项目东面视野开阔 处于十字交通动线中心 紧邻五星级酒店，成为商务最有利支撑 商业面积较其他项目商业面积大 周边物业形态丰富，有利商务氛围 限高80米 地利——区域竞争优势 三个写字楼项目高度受限 周边视野不如本项目开阔 不临区域主干道 地利 在宝安具有品牌号召力 地块自身特点 在已拍卖地块中，综合素质最优 人和 标志性外立面 办公平面 电梯配置 空调配置 人和——产品打造 采用颠覆传统的建筑造型 在传统玻璃幕墙上注入新科技 通过玻璃幕墙与石材或铝合金板组合 在建筑顶部做一定造型 外立面装饰变化设计 人和——产品打造 大堂高度8米以上 大堂通过幕墙材料的运用加强与中央公园的景观互动 大堂面积在600㎡以上 电梯厅宽度3m左右 走廊宽度在2米左右 人和——产品打造 核心筒采用十字核心筒设计，减少公摊面积增加企业展示面 进深在10-15m为最佳 标准层面积在2000㎡左右 以80㎡、130㎡以及230㎡为基础面积搭配 大小面积灵活划分，并确保四个角有足够的企业展示面 写字楼层高在3.7m以上，并确保净高2.8m 代表中心区顶级产品的国际商会中心以及罗湖写字楼代表的华润大厦，都是十字型的核心筒布置 办公面积划分 建筑平面以正南正北朝向扭动45度，可以保证两个景观面 平面间以大小面积之间组合搭配，配合不同企业对面积的不同需求 平面单位划分从低楼层到高楼层不变 人和——产品打造 本项目限高100米 3.8m的层高，扣除商业层高，应有22层 电梯划分为高低两区，4-17为低区，18-22为高区 高区有两部电梯，其中一部能到达地下停车场 低区三部电梯，其中一部能到达地下停车场 两部货梯都能到底下停车场 电梯应采用原装进口品牌，如瑞士迅达，日本三菱等 电梯运行速度在4米/秒左右，可成为卖点 电梯轿厢安装LCD，载重在1350Kg以上 人和——产品打造 空调系统应为原装进口 为适应企业办公时间灵活，空调应能24小时供应、分户计量 能够拥有独立新风以及排风系统 如采用VAV变风量系统，并在特殊情况下转换全新风系统，可成为项目卖点 人和——产品打造 电话通讯系统，光纤接入，每层200门直线电话接口（1门/5平方米） ； 数据通