帕萨迪纳销售价格定位分析报告.doc

帕萨迪纳销售价格确定方案 前言 根据联华国际集团公司的投资方向，针对星河传说帕萨迪纳商业一期的开发，星河传说考虑将帕萨迪纳部分商业面积进行产权分割方式进行销售，同时为了保证项目后期统一经营管理的因素，我们结合东莞商业地产开发现状，以及东莞商业环境未来发展趋势，综合各种因素制定了星河传说商业项目一期的销售价格定位方案，不妥之处请贵司提出宝贵意见！与此同时中海首佳对帕萨迪纳项目分割销售对整个项目产生的影响持保留意见，针对项目的销售位置、销售后经营模式以及对投资回报产生的影响等分析见《帕萨迪纳商业租赁、分割销售、返租投资分析报告》 ； 项目周边重点商业设施销售价格水平调查 No. 物业名称 物业地址 物业类别 价格 开发商 销售时间 1 综艺.曼哈顿时代 南城区莞太路与鸿福路交汇处 商铺 均价：22000元/平方米 广东南峰房地产有限公司 2006年 2 香港街 莞城区八达路甲岭 商铺 均价：20000元/平方米 东莞建工集团房地产开发公司 2006年 3 地王广场 莞城区东纵大道（沃尔玛对面） 购物广场 高价：33000元/平方米 广东光大企业集团有限公司 2005年 4 第一国际 东莞市南城区向阳路 综合业态 均价：20000元/平方米 东莞市商业中心发展有限公司 2005年 5 世博广场 东城大道与东城中路交叉口 商业中心 均价：18000元/平方米 东莞广晟商贸发展有限公司 2004年 6 时代创展 南城区莞太路和建设路交汇处 商铺 均价：21000元/平方米 东莞市福民集团房地产开发部 2005年 7 运河东1号 莞城区运河东三路 商铺 均价：9000元/平方米 东莞万科置业有限公司 2005年 8 华南MALL 东莞市万江区万通路 MALL 均价：20000元/平方米 东莞市三元盈晖投资发展公司 2004年 9 东城十三碗 东城区东城区东升路 餐饮街 均价：31000元/平方米 广东光大企业集团有限公司 2006年 10 一里洋场 东城区东城大道东中心 商铺 均价：30000元/平方米 香港华南企业集团 2006年 11 东城风情步行街 东城大道与东城西路交汇点 商业街 均价： 26000元/平方米 联华国际（集团）有限公司 2004年 12 金月湾二期： 东城大道旁 商业街 均价：23000-25000元/平方米 东莞高田房地产公司 2006年 13 新世界底商 东城区东城东路 住宅底商 均价：33000元/平方米 东莞新世界花园商住建造有限公司 2005年 14 旗峰天下 东城区东城东路 住宅底商 均价：21000－33000元/平方米 东莞星河传说商住区有限公司 2006年 15 中惠丽阳时代 东城莞樟大道 商铺 均价：21888元/平方米 东莞中惠房地产开发有限公司 2005年 16 世纪广场 东城区东城路与东城中路交汇处. 商业中心 均价：33000－35000元/平方米 东莞世纪广场建造有限公司 2006年 销售策略及思路制定原则 销售策略 根据帕萨迪纳商业一期的市场定位及东莞商业项目开发状况，原则上采用先进行招商后销售策略，通过成功的招商从而带动销售价格的提升，但根据星河传说公司资金回笼的时间计划，项目的招商和销售同步展开，结合市场的租售价格水平，运用市场比较法、等级划分方法，制定出符合市场规律和投资商户的承受能力的价格，并根据业态的规划，考虑不同的业态商户承受不同的租金状况的影响，考虑租金的设定； 销售价格确定的思路 销售价格制定原则 决定销售价格高低的因素主要是商铺所在的位置、交通状况、商业氛围、周边的消费潜力、项目周边的配套设施，根据这些因素制定项目评价标准，从而确定不同商圈范围内项目之间的档次差异，并根据其他项目对本项目的影响，由此确定帕萨迪纳项目的销售价格； 项目评分标准： No. 要素 满分 评分原则 1 立地条件 2分 位于城市商业中心 地块规整有利于商业布局及规划 项目周边在建、拟建的住宅设施 2 交通状况 2分 紧邻城市主干道 公共交通，易达性 道路基础状况 交通流量 3 商业竞争态势 2分 竞争对手比较少 有一定客源基础 竞争对手位置 竞争对手规模 4 周边消费潜力 2分 人口增长率 周边人口密度 消费性支出 5 周边配套设施 2分 周边配套设施完善程度 各个商业项目综合评价情况： No. 项目名称 立地 条件 交通 状况 商业 竞争 消费 潜力 配套 设施 综合 得分 评价 1 综艺. 曼哈顿时代 1．1 1．5 0．8 1．0 1．7 6．1 位于南城区两条主干道交叉处，公交站附近，周边酒店及写字楼设施完善；立地条件优越； 2 香港街 0．8