东莞东城嘉宏东城项目定位策划报告 (PPTminimizer)PPT.ppt

嘉宏东城项目定位策划报告;项目的意义;项目定位策划;;区位：东城北，直接受东城中心辐射。 ;区位：东城居住、商业服务综合发展区、市区内重要的商贸流通基地之一。;区位记忆重点 ;经济指标：大幅度的建筑红线退让将使本项目实际建设用地减少;主地块现状：高压线对项目的影响不仅仅在于规划方面的限制，更多在于居住者的心理障碍。;四至：项目基本无景观资源，需要依靠自身园林景观打造加强。;污染分析：两侧的污染将使地块价值降低。;周边环境：多为村民自建房，没有形成居住氛围，但未来有望改善。;路网分析：路网发达，直接连接东城中心及各镇区。;公交系统：丰富的公交系统有效解决了该区域人群的出行问题。;配套分析：配套较为成熟和齐全，但周边缺少大型的购物场所。;小结：;初步判断;;项 目Swot分析;项 目sWot分析;项 目swot分析;项 目swoT分析;项目定位体系;发展方向一：宏观市场研判回顾;发展方向二：地块解析结论回顾;竞争策略一：竞争环境分析回顾;竞争策略二：消费者共性特征及需求;东城北 品质名盘 ;项目客户定位;目标客户区域来源——基于对项目发展方向的理解。;目标客户区域来源——基于市场项目客户;目标客户区域来源——基于花园城来访客户定量分析。;项目目标客户区域来源定位;项目目标客户职业特征——基于项目发展方向;项目目标客户职业特征——基于区域内消费人群细分及调查;项目目标客户职业特征——基于区域内市场购房客户;项目目标客户职业特征——基于花园城来访客户定量分析;项目目标客户职业构成定位;花园城来访客户交互分析——企业中层员工;企业中层员工特征总结一;工业区中层员工特征总结二;花园城来访客户交互分析;政府公务员及事业单位员工特征总结;本地村民;各类客户比例定位;项目市场形象定位;从周边楼盘成交客户看购房人群年龄特征;从花园城来访客户看购房人群家庭特征;从花园城来访客户看购房人群需求特征;主流客户需求特征分析;客户购房的内在需求分析;区域内购房人群共性总结;项目市场形象定位;案名甄选原则;关于公司品牌的考虑;聚豪华庭 聚豪名轩 聚豪花园 世纪豪庭 翡翠山河 聚豪?逸湖湾 又一村 ;案名方向一;案名方向二;;;需要引进创新的，亮点突出的，高品质的物业类型。;论证一：基于项目发展理念;关于别墅方向的可行性思考;别墅感的多层建筑;其典型特征即是“层层退台、户户带花园或露台，部分赠送地下室”，一般一梯两户、一个单元八户。 独有退让式露台，在退让之间，使您与自然更亲，与邻里享受无间的沟通； 退台式建筑风格，使整体更显稳重醇厚，外观线条丰富，让建筑看上去象一道风景；;首层不仅独门独院，还赠送大面积的地下室，层高2.2米，带洗手间，既可以作为地下影音室,也可以作为体面的客房。;关于情景美墅可行性思考——作用及效果;关于情景美墅可行性思考——客户;关于情景美墅可行性思考——销售情况;关于美墅物业类型的可行性思考;论证二：关于地块控规的限制性;物业组合一：小高层+高层;物业组合二：美墅+高层（小高层）;两种物业组合对比分析;各物业类型设置的目的;规划布局理念与原则;;退红线后具体尺度;主地块住宅价值分区;规划布局建议;;规划布局拆分——组团;规划布局拆分——入口生成;规划布局拆分——动线组织;规划布局拆分——美墅组团;规划布局拆分——中心组团;规划布局拆分——地块三;规划布局拆分——地块四;地块四规划为公寓可行性分析一：租赁需求旺盛;地块四规划为公寓可行性分析一：投资需求旺盛;五环路绿化带处理;中心园林广场;有一定参与性的水系;中心园林活动场地;规划布局拆分——主入口;端头形成广场，增加商业价值； 后半段形成绿化广场，设置儿童娱乐设施及休闲座椅等，具备一定的参与性，同时规避直视高压线的影响。;高压线塔的处理方法;架空层——泛会所;车库入口设计：生态、阳光;建筑风格选择原则;建筑风格建议——市场上项目建筑风格;建筑风格建议——深访分析;【胡生】——花园城销售人员 “很多业主不喜欢花园城的立面，认为太没有品质感，相反对新世纪星城的外立面很认可” 【王太】——本地村民 “不是很懂什么建筑风格，当地人还是比较喜欢星城那样的立面” 【张生】——蔚蓝星湖业主 “不喜欢欧式的，感觉跟中国人的审美观点不同”;建筑风格建议;建筑风格提示——情景美墅;建筑风格提示——高层、小高层;园林风格建议;在东南亚园林里，婀娜多姿的热带植物，讲究植物的多种形态，表达手法非常人性化，有四季花常开，眼花缭乱的效果。 而且东南亚园林对建筑材料的运用也很有代表性，如黄木纹理，青石板、鹅卵石、麻石等，很接近真正的大自然。 ;棕榈树、菠萝蜜、椰子树、鱼尾葵等热带乔木；原木或鹅卵石铺设的小道；茅草篷屋和亭台； 高大乔木、低矮灌木和攀藤植物相互配搭的立体绿化等细节都经精心打造，力求让生活渗透风情