2008年3月宣城市朱桥乡鸿泰嘉苑商贸城整合推广策略方案.doc

朱桥乡 “鸿泰嘉苑”商贸城 （草案） 整 合 推 广 策 略 方 案 发 展 商： 行销企划：宣城市宜家房地产经纪有限责任公司 二〇〇八年三月三十日 目 录 第一部分：项目概况 第二部分：项目理解及定位 第三部分：项目价格及价格策略 第四部分：销售策略 第五部分：核心推广主题及文脉的确立 第六部分：项目市场攻击布局 第七部分：项目广告推广整合（准备期、预热期、开盘期、补强期） 第八部分：媒体费用及销售主线一览表 第九部分：媒体组合策略附件 附件1：VIP卡系列 附件2：DM邮政派发稿 附件3：销售现场户型KT板 附件4：开盘当日活动安排 第一部分：项目概况 一、项目概况 二、宏观环境与产品差异 三、小结 一、 项目概况 1、地理位置：鸿泰嘉苑商贸城位于宣城市宣州区东北部的朱桥乡，距城区仅20公里，西北与水阳镇及江苏省近水相望，东北连接狸桥、郎溪。水阳江流经全乡，宣狸公路贯穿其中，318国道、皖赣铁路临江而过，交通便捷。整个商贸城布局合理，东紧靠宣南公路，南紧邻朱桥政务中心。 2、项目简介：项目总占地面积5516㎡，总建筑面积20000㎡，其中：住宅建筑面积*****㎡、商业建筑面积*****㎡，建筑密度**%，容积率**，居住户数**户，绿化率达**%,小区采取封闭式的物业管理。整个项目分首期、二期两个区域实施建设，首期主要由一期4#、5#楼五层加跃层，沿街为*层商铺等多层楼房组成；二期主要由*#、*#号楼五层加跃层。其中户型面积见下表： 型号户 型建筑面积（㎡）备 注A二室二厅一厨一卫B三室二厅一厨一卫C三室二厅一厨二卫D三室二厅一厨一卫E1三室二厅一厨一卫 E2二室二厅一厨一卫 E3三室二厅一厨二卫 F1三室二厅一厨二卫F2二室二厅一厨二卫F3一室二厅一厨一卫F4三室二厅一厨一卫F5三室二厅一厨二卫F6一室二厅一厨一卫G1三室二厅一厨一卫G2三室二厅一厨一卫G3三室二厅一厨一卫以上大、中、小各种面积类型，可供客户自由选择，这些户型面积也是首期销售的主要任务。 宏观环境与产品差异 1、朱桥乡房产发展概况：该乡是一个四面环水的圩区，东依南漪湖，西邻水阳江，面积58平方公里，人口3万。地理环境优越。小城镇发展日新月异，初步形成了以移民建镇为主的标准化集镇，现已成为宣城市乡镇、安徽省渔业重点乡镇、安徽省水产健康养殖示范区和农业部水产养殖病害预防示范区。乡内土地肥沃，资源丰富，是一个农业大乡。在产业结构调整中已形成了特色水产养殖，畜牧养殖业、优质粮油、蔬菜为主的四大主导产业。曾被列为国家商品粮、油、鱼生产基地。境内沟渠纵横、水质清新，水草茂盛，水产资源十分丰富，已形成朱桥万亩虾蟹生态养殖基地，其综合经济实力连续*年位居全区首位，为该乡房地产消费市场由持续发展向高速发展的过渡，提供了有力的经济保障，房地产开发潜力较大。 2、项目周边楼盘状况：朱乡桥现有楼盘项目规模小、品质低下，尚未形成强有力的竞争态势。目前还没有成型的居民居住小区，相关配套设施也没有形成气候。 第二部分：项目理解及定位 一、产品SWOT分析 二、项目卖点梳理与提升 三、项目独特的销售主张 四、项目定位分析 一、产品SWOT分析 优势（strength）： 1、朱桥现有楼盘项目规模小、品质低下，尚未形成强有力的竞争态势，因此项目的推出将具有很大的优势。 3、由于朱桥房地产市场比较落后，消费者难以购置到较好的住房，出现了“有钱买不到好房”的局面，因此项目的推出无疑将填补这一市场空白。 4、朱桥高档次居住、休闲娱乐找不到一个有号召力的聚集地，没有主流消费阵地，而项目推出后，将大大改变这种情况。5、项目用地**余亩，是朱桥规模最大的，而且也是唯一一个上档次项目，各方面配套都齐全完备，将会吸引对都市向往、追求都市生活的消费群。 6、商业街、喷泉广场、影剧院、会所、酒店、娱乐城等很大程度上会成为项目的核心，将会吸引朱桥当地居民，也为新兴商业中心的确立起到重要的推动作用。 7、现代、大规模的特色商业街，势必会形成一个很大的亮点，很大程度上将会促进朱桥的商业发展，并引领朱桥的消费方向。  劣势（weakness）： 项目的劣势（Weakness） 1、人流量及车流量较少 由于项目位于朱桥乡边缘，且主街道未形成，因此，必须要解决人流动向的舒适和习惯，若不具备足够的亮点来吸引人气，将陷入一个很被动的境地。 2、项目周边环境差，以平房、临建、工厂环绕 3、区域商业气氛冷淡 由于朱桥的消费水平还很低下，而且房地产市场仍处于落后的状况，如此大规模的项目短期内很难被消化，尤其是商铺部分，体量大，价格