住房公积金“贷款难”问题的原因及对策分析.doc

房地产金融 课 程 论 文 住房公积金“贷款难”的及 温香香（姓名） 8（学号） 09土地资源管理8班 指导教师：望晓东 论文成绩： 住房公积金“贷款难”的及 1991年，上海率先建立了住房公积金。此后，国务院相继颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(1994).《关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》1998),《住房公积金管理条例》)。此间，虽然各地按照“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的基本原则和要求，采取系列措施，适时调整资金使用方向，加大个人住房代款发放力度，进步推动了住房公积金制度的发展，对加快城镇住房制度改革、完善住房供应体系，改善中低收入家庭居住条件等发挥了重要作用。 住房公积金监督机制健全，住房公积金使用率低，挤占、挪用住房公积金等违法违规现象时有发生，住房公积金存在风险隐患。 2 公积金现状分析 公积金贷款“难”与“不难”，往往是“公说公有理，婆说婆有理”，没有一个衡量的尺度。难与易是一种感性认识，要很清晰的界定它，也是很难的。但如果不子以界定的话，又往往被一些人将贷款难的个案无限”扩大，给公积金造成负而影响，同时也不利于对公积金管理中心进行考核。通过比较分析，笔者认为，对贷款难否可引进公积金个贷额占当地整个个人住房信贷市场的份额的比例这个量化指标来进行界定。不难理解，这个比例高的话，说明公积金贷款在当地就不难，反之，这个地方的公积金贷款则存在问题。按《2004年中国房地产金融报告》提供的数据，截至2004年底，全国个人住房贷款余额为15922. 3亿元，公积金贷款余额2096. 2亿元，即，公积金个贷占全国个人住房信贷市场的13. 16%。以此为标准，高于这个比例，则说明该地的公积金贷款总体上讲不算难，如果低于这个比例，则可视为贷款难了。如，2004年底，北京市公积金贷款余额达到305. 9亿元，占当地个人住房信贷市场的30%多，高于全国标准的一倍以上，完全有理山相信，北京的公积金贷款不难。其它省市均可按照这个算法，看看木地的公积金贷款是否真的难。以重庆为例，2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元，其中贷款金额26.99亿元，占一同期归集金额的34.970上年I均49.85%下降了14.88个百分点，进步说明了公积金贷款比例较低。其原囚主要是基于资金的安全性要求较高，支取条件严格，提取数额受到限制。同时，住房公积金管理中心市场竟争意识小强，市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原囚。 使用效率高，大量资金闲置。住房公积金归集的口的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房，但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债，使得公积金的优势末能充分得到发挥。 期间 2004年底 2005年底第1季度 1：房地产贷款余额（亿元） 26306.3 27650.6 2：居民个人购买贷款（亿元） 15922.3 16743.7 3：个人住房公积金贷款余额（亿元） 2096.2 2223.5 4：3/1% 8.0 8.0 5: 3/2% 13.17 13.28 资料来源：央行2004年《中国房地产金融报告》 虽然根据央行2004年《中国房地产金融报告》，2004年底和2005年第1季度个人住房公积金贷款分别为2096. 2亿元和2223. 5亿元，同比增长42. 5%和38. 8%0但是，同期住 房公积金贷款余额分别占房地产贷款余额和居民个人购房贷款余额的比重很小(见表1，这说明同期个人住房的增长主要依赖于商业贷款，个人住房公积金的作用小于商业房贷的作用。 商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言，如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有，若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动们们对公积金贷款客户采取些消极拖办和误导手段，使得公积金贷款在中请和办理过程中等待时间过长，降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在巧日之内给客户能否贷款的答复，但是山于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行小能实现介署办公，借款人需向每个部门提供相同的材料，顺利办完切手续最少也需要个月的时间，而小管是开发商还是购房者，贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款，也有小少开发商实行商业贷款时给子购房者定的折扣优惠或者先贷商业贷款丙转公积金贷款等方式，这样会额外支出很多相关费用，使得小少准备选择公积金贷款的购房者小得小选择商业贷款。 2.3担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求