以赛局理论探讨自办地重划土地分配率与工程品质之关系.PPT

* 結論 1.透過賽局理論，地主能更有效選擇品質好的開發商 2.藉由賽局理論之推導，重劃中地主分回土地分配率高低確實會影響開發商的工程品質好壞 建議 1.對重劃公司設立評鑑制度 2.明定重劃公司法律地位 3.自辦市地重劃賽局進一步推演 4.自辦市地重劃模型的實證分析 * * 指導老師：黃振勝 報告學生：吳崟愷 班級：碩研科管一甲 學號：MA0Q0106 時間2012年4月24日 * * 一、研究動機 二、研究目的 三、研究方法與限制 四、研究架構 五、研究流程 六、文獻探討 七、賽局理論模型 八、結論與建議 * 1.自辦市地重劃對開發商與地主所造成的影響與雙方 間的爭議 2.如何將賽局理論應用在此一互動式環境下以做出最 適決策 3.探討開發商與地主雙贏局面如何塑造 * 1.深入了解市地重劃下開發商與地主最在意的議題為 何 2.改善自辦市地重劃所遇到的各項困難 3.如何使開發商與地主進行妥善協商並合作來共創雙 贏的局面 * 研究方法: 1.對開發商與地主進行初步訪談 2.對開發商進行深度訪談 3.對於各地方法院相關判例進行分析 4.建構市地重劃之賽局理論模型 5.進行模擬分析以了解研究結果實行之可能性 * 研究限制 1.真實性之限制 2.對象之限制 3.資料完整性之限制 4.時間限制 5.假設的限制 * 開發商 地主 互動模式 爭議事項 賽局模型 * 研究動機與目的 確立研究主題 理論探討與文獻分析 賽局理論 自辦市地重劃 建構賽局模型 結論與建議 * 1.自辦市地重劃 民國六十五年訂定「獎勵人民自行辦理土地 重劃實施要點」 民國六十六年二月二日修正公布「平均地權 條例」 第五十八條 民國六十八年訂定「獎勵土地所有權人重劃 辦法」 * 2.自辦市地重劃之效益 (一)對原本彎曲不整或畸零狹小的地形做整 地與重新規劃 (二)對味面臨道路或相同所有人之土地分散 不集中做重新規劃與分配 (三)促進土地利用，開發建築用地以增加可建 築用地之供給 (四)節省政府因增購土地與闢建公共設施之龐大費 用 (五)減少政府與民間之產權糾紛 * 3.自辦市地重劃流程 (一)評估作業 (一)初步分析 (二)蒐集基本資料 (三)現場勘查 (四)出擬定之重劃區範圍 (五)計算面積 (六)投資效益分析 (七)可行性分析 (八)全面初步訪查地主意願 * (二)籌備作業 (一)自辦市地重劃之發起及成立籌備會 (二)申請核定擬辦重劃範圍 (三)徵求土地所有人同意 (四)重劃計劃書之擬定及申請核定 (五)重劃計劃書之公告及異議處理 * (三)正式重劃作業階段 (一)測量、調查 (二)重劃前後地價查估 (三)計算負擔 (四)土地分配 (五)土地分配成果公告及異議處理 (六)工程規劃設計、施工及驗收 (七)埋設土地界樁、申請地籍處理 (八)權力清理 (九)申請核發土地重劃負擔總費用之證明書 (十)交接及清償 (十一)財務結算 (十二)編造重劃報告書 (十三)報請解散重劃會 * 1.建構一個完善的自辦重劃獎勵辦法是中央主管機關努力的方向(莊仲甫，2009) 2.自辦重劃公設的比例為重劃公司或投資者重視的變數之一，法令公設比必須達15%~20%才可開辦(曹輝成，2008) 3.自辦市地重劃的開發商與地主在決策互動過程中的爭議與行為模式異於公辦市地重劃(陳鈺傑，2008) * 4.自辦市地重劃發展至今依舊存在許多問題，需要檢討(莊仲甫，1997) (一)自辦土地分配方式之爭議 (二)核定重劃計劃書時同意人數及會員大會出席人數之計算問題 (三)地上物拆遷執行問題 (四)電力、自來水公用設施費用分擔問題 (五)開發商定位問題 (六)獎勵事項問題 * 1.自辦市地重劃賽局模型之建構 (一)參賽者:開發商(好(G)或不好(B)) 重劃區內地主 (二)賽局模式:動態賽局 (三)開發商的決策模式 開發商給地主高分配比率 開發商給地主低分配