论房地产调控失败的原因.pptVIP

房地产 房地产是房产和地产的统称，是房产和地产的结合体。在法律术语上房地产属于不动产。 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 十年调控——2003 1、2003年4月：121号文件拉响宏观调控警报 　　　中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 十年调控——2003 2、2003年8月：国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业 　　　国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 十年调控——2004 十年调控——2005 十年调控——2006 十年调控——2007 十年调控——2008 十年调控——2009 十年调控——2010 十年调控——2011 十年调控——2012 1、住房信息系统联网 　住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。 　2、四大行首套房贷利率降到基准线 　　工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。 十年调控——小结 从上述房产调控政策可以看出历年的房产调控主要集中在限制开发商融资、试点房产税、提高房贷利率和加大首付比例。 上述调控措施大都为政策，具有实效性，但也具有政策所本来具有的特征，不稳定，易变化，效果也有阶段性。 涉及面广，主体包括对房地产企业、个人、地方政府关联主体，从调整面来说，包括了房产开发、交易、管理，从调整方式来说，包括税收等措施。 十年预测——楼市唱空派 原因：受土地贷款还款和房屋销量下错双重压力，开发商不得不以极高的利率向地下金融市场贷款。地下金融市场的利率应声上涨，必然对中小企业造成负面影响。同时他认为由于房屋的空置率高，使得房屋供给增加，在市场供过于求的情况下，房价会应身而落的。 十年预测——楼市唱空派 地产评论人士牛刀，近年来也发表过“一线城市房价回归理性要跌去80%”、“不管走什么路，中国房价都会崩盘”等预测。 中国房价预测，始于2001年末。清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表的一席《2002，房地产的冬天》的访谈，开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。代表人物有谢国忠、易宪容和牛刀。 楼市唱空派迎合了迎合公众需要，得到了很多投资者的认可 十年预测——楼市春天派 供需矛盾没有解决，未来房价将上涨。 中国有两个经济：一个是中国经济，一个是中国房地产经济，房地产支撑了经济的发展。 只有房价上涨才能根本解决老百姓的住房问题。因为商品房价上涨，政府才能给他们足够的拆迁补偿。 一线城市无地可供，土地价格必涨。 城乡居民收入会倍增。 货币超发和通货膨胀 十年预测——楼市春天派 楼市春天派，又称房价看涨派，主要以任志强、董藩、朱大鸣和陈保存为代表。正因为这四个人看涨的观点不符合大众的心理，使得他们四个预测房价下降的人被戏称为“楼市四大恶人”。 他们从供需关系、房产价格组成等因素预测房价不但不会降还会上涨。 十年预测小结——各界人士的竞猜游戏 楼市预测俨然像一个全民参与的竞猜游戏。一些研究中心非地产领域的经济学家、社科院等机构、甚至是炒房者和艺人，都会时不时就房价走势谈论一二。 这种房价之争不但出现在派系之中，在社科院内部也出现过内讧。社科院研究员曹建海称，自2004年以来《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测都是错误的。不仅是社科院等国内机构，投行等金融机构也无法参透房价的走向。 调控效果 　 商品房本年销售价格 经济适用房商品房本年销售价格 别墅高档公寓商品房本年销售价格 　 (元/平方米) (元/平方米) (元/平方米) 1991 786 - - 1992 995 - - 1993 1291 - - 1994 1409 - - 1995 1591 - - 1996 18