曲江观唐下阶段营销推广计划.ppt

来电发现问题： 网络和路过为来电主要途径 南郊和曲江为来电主要区域 成交分析： 1.成交客户中以外地客户为主，主要为陕北客户 2.知晓途径为路过和介绍居多，以年轻客户为主 3.成交面积以100㎡左右户型为主，其次为140㎡ 左右户型 4.成交客户购买本项目的主要用途为自住 推广方向： 价格、面积赠送 推广卖点： 价格+赠送面积 赠送空间2房变3房 推广方向： 概念、智能安防、户型、地段 推广卖点： 面积区间85-125 9重智能安防 与曲江圣卡纳对比 差异化卖点：社区规模、楼间距、单价、视野、底层架空景观 与曲江城市花园对比 差异化卖点：生活阳台、户型面积舒适度、整体坡地式景观设计、公摊小、临三环隔音景观设计 11月媒体投放计划 5万 5万 一窗，一景，一世界 20号周五 空中廊院，给予最佳的城市观感 27号周五 5万 4.5万 10万元 费用预算 曲江·观唐Ⅱ期「揽圣」奢景大宅应市绽放！ 10号周二 半版 品读曲江成熟的味道 13号周五 A叠4-5版 曲江·观唐Ⅱ期「揽圣」奢景大宅应市绽放！ 4号周五 整版 投放版面 主题 投放时间 投放媒体 华商报媒体投放说明 华商报媒体投放说明 封二 4万 一窗，一景，一世界 30号周四 4万 4万 10万元 费用预算 曲江·观唐Ⅱ期「揽圣」奢景大宅应市绽放！ 16号周四 品读曲江成熟的味道 23号周四 首页 曲江·观唐Ⅱ期「揽圣」奢景大宅应市绽放！ 9号周二 投放版面 主题 投放时间 预计费用： 51.5万元 11月媒体投放计划 高新区、南郊高档写字楼 投放地点 2万元 费用预算 100部 1个月 电梯数量 投放时间 电梯间投放说明 网络媒体投放说明 曲江·观唐Ⅱ期「揽圣」奢景大宅应市绽放！ 首页专栏 10万元 首页 搜房网 5万元 费用预算 1个月 新浪网 投放版面 投放时间 投放时间 预计费用：17万元 销售案场激励制度 将置业顾问按人数平均分成销售组，设立组长，形成小型团队 制定以组为单位的积分制度，以组总积分而非个人积分评判名次 原则：小组内一人犯错，小组各成员均扣分 配合科学、合理、严格而又有竞争性奖罚制度 组长民主选举，赋予其权利并阶段轮换 最大化激发置业顾问积极性、主动性、协作性和团队精神 现场销售管理——锐思哲独创之“销售部分组制度” 以“珍惜客户，最大化约客至销售部，最终达到成交目的”为原则 客户首次到访后三天内，置业顾问电话或短信跟踪客户并力争客户二次回访 以客户首次到访起，20天为一个阶段，若客户20天内未二次到访则其被划分 给其他（次任）置业顾问。最终成交业绩归次任置业顾问 客户二次到访率低于30%，给予相应置业顾问处罚 “金三日”客户档案记录准确、认真、工整，则给予相应奖励 最大化激发置业顾问约客积极性，降低了客户流失率 现场销售管理——锐思哲独创之“金三日客户管理制度” 销售案场管理制度 [ THANKS ] * 本文仅供客户内部使用，版权归西安如意房地产顾问有限公司所有，未经如意地产（西安）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 曲江观唐项目下阶段营销推广计划 曲江观唐项目组 2009年10月26日 谨呈：陕西万众地产 报告内容 明确阶段性营销目标并通过对阶段性营销目标进行全面分析和项目现状的深入研究，明确我项目营销目标。以实现阶段性营销目标为导向提出明确的解决方案并制定具备可执行性的工作计划。 营销目标解析 实销均价：4800元/㎡ 现销售表价：5150元/㎡ 销售套数目标：100套 实际销售周期：09年11月——10年2月初（100天左右） 销售目标分解：按照时间推算，要完成销售任务，至少在允许销售周期内成交1套/天 来电转来客比例按照20%计算 80套 成交贡献套数 20套 备注 成交贡献比例 数据总量 80% 800批 8批/天 日新客户量 20% 1000组 10组/天 日来电量 日平均数据 现场数据 要完成营销目标，每天来电和来客量必须平均达到10组以上 区域竞争市场现状 12批 15批 6-8批 8批 日上客量 低单价、低总价 43套 4200元/㎡ 4400元/㎡ 曲江澜山 创新户型、空中花园 56套 无 5500元/㎡ 曲江圣卡纳 品牌、规模、 44套 5000元/㎡ 6000-6500元/㎡ 中海.观园 赠送面积、低总价、 42套 无 5100元/㎡ 曲江城市花园 科技精工建筑、品牌、样板展示 70套 5700元/㎡ 6700-7500元/㎡ 融侨·曲江观邸 跃层产品、性价比、赠送面积 38套 4700元/㎡ 5850元/㎡ 龙湖·紫都城 优势卖点 10月成