高新六路-科技二路赛格项目前期报告 2PPT.ppt

;; ;项目本体价值及区域解读;;;符合中高端开发方向;西高新代表了西安现代城市意象的标签;西安高新区，位列国家六大高新区之列，拥有良好投资、城市和人居环境，使其成为“中国最具活力城区”。;西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能。;西安高新区一直保持30%的高经济增长速度，2013年区域现有企业总营业收入突破了8000亿，是中西部经济总量最大的高新区。;西安高新区成为国家通信高新技术产业化基地 在日前召开的2010年全国科技工作会议上，西安高新区被科技部确定为国家通信高新技术产业化基地。这标志着西安通信产业成功跻身“国家队”，成为国家重点建设的国家级通信高新技术产业化基地。 2013年，西安高新区软件和信息服务业产值突破千亿元，达到1043.7亿元，同比增长32.4%，在科技部公布的全国37个火炬计划软件产业基地综合排名上升至第五位，成功获批“国家电子商务示范基地”、“新一代信息技术创新示范园区”、“国家新型工业化产业（软件和信息服务业）示范基地”。 2013年法士特产销再破百亿元，各项经营指标均超2012年，同比增长超过30%，遥遥领先国内重卡行业整体增长水平。 2013年高新区出口总额56.63亿美元，占全省开发区出口总额的69.8%，同比增长39.0%。 。;已形成L型布局双大道双功能CBD区域；本案片区日后将在高新区传统商务区向西扩张的浪潮中逐步成熟。;西安城市;;;;西安市场环境分析;;根据2012年中国城市竞争报告来看，西安仅排名前36位，综合竞争力来处于中等水平。 从统计数据来看，西安固定资产投资是拉动经济发展主要动力之一。2008年~2012年，固定资产分别为：2190.4、2500、3250.6、3352.1、4243.43；增长比例：15.6%、30.2%、37.1%、30.2%、35.06%。;西安便利的航空、铁路、公路交通，为西安的外部需求和城市发展提供了便利的基础条件;西安便利的航空、铁路、公路交通，为西安的外部需求和城市发展提供了便利的基础条件;西安市场环境—土地市场;西安商品房市场：由于08年金融危机和4万亿影响，导致成交窗口后移，推高09年和10年整体成交量；但从近五年的走势来看，自09年后西安正式进入成交千万级。价格则呈现稳步攀升的态势。;从近五年商业成交走势来看，西安市商业物业的量价呈现逐年快速增长的态势，增幅基本保持两位数。;小结：;各类物业发展机会分析;商业市场分析;近年来商业成交保持稳步增长的态势，2010到2013年商业成交量连续保持高位运行。;1;科技-光华-高新路商业特征：百货+酒店+写字楼商业+商住物业底商;;;本案片区：本案周边的的商业尚未成熟，主要分布在沣惠南路沿线；目前区域的商业形态主要以写字楼底商+临建商业（4S店）+村落散商为主。 本案片区中商业发展处在初期阶段，业态的丰富程度不够，虽有一定的餐饮数量，但是周边吃饭难的现状仍旧存在；日常服务类配套缺失。 租金：130-200元/㎡/月 ;;办公市场分析;写字楼市场高新区处在统治地位，中心区板块将逐渐退出商务、居住功能;主城;近年来写字楼成交保持稳步增长的态势，2010到2013年办公成交量连续保持高位运行，而2013年成交量则出现了有史以来的峰值。;从成交区域来看，高新、经开、城西是目前办公市场的主要成交区域； 从成交分布来看，办公客群对于高新区的偏好明显好于其他区，随着高新一期的逐步饱和，沣惠南路以西和都市之门板块将进入办公物业的高速发展期。;写字楼市场—高新区甲、乙级写字楼概况;写字楼市场—客户结构;入驻企业分布于各行各业，以地产开发及咨询类、IT高科技信息类及中介、专业服务类企业相对较多，分别占比19%、15%、14%。;中介专业服务类、实业及IT行业所占比例分别为18%、17%、12%。;写字楼市场—主要竞品概况;西安第三产业发展迅速，整体写字楼市场已进入市场化发展时期。;;高新区主流办公物业的出租率均值达到70%以上，市场需求旺盛。;1、西安第三产业发展迅速，带动写字楼市场已进入市场化发展时期； 2、高新区为全市首屈一指的商务高地，成交占有绝对地位； 3、高新区电子信息企业800多家，已具备做产业集群的条件； 4、高新核心区已经开发饱和，发展热点向西转移的苗头已经显现； 5、高新区主流物业的入住率平均达到70%以上的水平，表明市场需求旺盛。;公寓市场分析;高新区公寓项目主要集中在唐延路板块和高新二期板块;精装产品的去化好于毛坯，40-60㎡为需求热点，多数项目进入销售中后期;从销售总价上看，公寓类项目多以小户型低总价产品为主，主流集中在30万至40万;公寓市场—客户特征;公寓小结;市场机会小结：;;项目市场占位及发展战略;区域;市场;本体;;基于市场占位之