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浅谈项目管理基本思想和方法在房地产中的应用 怀志斌１缴立强2 （１．华力鸿基旅游投资发展有限公司；２．廊坊市建设工程质量检测中心） 摘 要 本文笔者根据项目管理的概念和相关知识，对项目管理的基本思想、技术方法在房地产开发项目中的应用，以及个人一些粗浅的认识进行了论述。 关键词 思考；运用；实现；项目管理；思想方法；房地产；应用 １ 引言 项目管理是一个非常庞大、复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工序、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程，它包括了预测、决策、计划、控制、反馈等。 2 房地产项目管理概述 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现各种资源、要素在项目上的优化配置，为用户提供优质产品。其核心思想是：利益相关者的不同需求得到满足，这里包括政府、规划设计公司、施工单位、供应商、咨询（监理单位）、消费者、员工以及公司等。而实现上述目标的关键是团队绩效与项目经理的大局观、沟通协调能力以及处理各种冲突的能力。 ３ 生命周期阶段划分和主要工作任务 按照项目管理的有关理论，整个房地产生命周期可以分为四大阶段，即前期（评估或概念）阶段、准备阶段、实施阶段及结束（运营）阶段。 3.1 前期阶段 前期（评估或概念）阶段的主要任务是根据公司的发展战略，选定项目并评价项目是否可行。 （1） 主要环节：掌握信息——收集资料——调查研究——分析论证——评议评估——提出可行性报告——政府审查、批准——实施 （2） 采取措施：委托专业咨询机构、类比论证、专家会议等 （3） 注意问题：风险分析、交流沟通（内外部横纵向） 3.2 准备阶段 准备阶段是对可行项目做好开工前的人、财、物及一切软硬件准备。 (1) 主要环节：确定项目经理——搭建组织架构（岗位职责明确）——选择团队成员——项目范围界定——编写项目管理实施大纲——工作项目分解——明晰项目目标——编制各目标控制计划和措施——项目工作制度制定——审查批准 (2) 注意问题：公司（授权人）与项目经理充分沟通；物业、销售部门要参加。 3.3 实施阶段 实施阶段是按计划（进度）启动、实施项目。 （1） 主要环节：立项土地等手续办理——规划设计审批——其他专项审批——工程施工招标——监理单位招标——材料设备采购——工程建设管控（合同管理是主线，以及质量、工期、成本、安全等）——销售——扫尾 （2） 关键要点：项目经理要明确分工、贯彻“PDCA”循环方法、销售部门在营销管理中可以采用“ABC分类法”。 （3） 注意问题：严明工作纪律和制度、协调好各部门之间的关系、把握材料进场时间、按项目管理的技术严格控制质量、成本、进度和销售。 3.4 结束阶段 结束（运营）阶段——是项目结束的有关工作。 （1） 主要环节：项目单体、专项业务竣工验收及备案——物业部门或运营部门接收移交——向业主交房——项目清算（结算）——项目资料档案整理——项目总结报告——公司评估、评议——提炼经验教训、信息共享——项目团队解散。 （2） 关键要点：办理验收备案、交房、项目总结报告、经验提炼共享。 （3） 注意问题：经验教训总结应就事论事，公平公正；经验教训的培训、引申。 4 项目管理模式 现行的房地产项目管理模式，主要分为部门制、公司制、项目部制和专业管理公司制等四种。 （1） 部门制——项目管理按照项目开发流程，一般设置经营开发（或拓展合约）部、规划设计部、工程技术部、财务预算部、设备材料、销售、办公室等部门。大多数地产商所采用的一种模式。 （2） 公司制——对于实力和资源少的地产商选择的模式，主要从事单一项目的运作管理。 （3） 项目部制——适合多项目、子公司性质的地产集团。根据项目开发情况，设立若干个项目部。项目部实行独立核算，对项目的经营效益负责。这是以后的发展趋势。 （4） 专业管理公司制——是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的情况。对于政府投资、外商投资或土地一级开发完成几种情况采用。 具体按照矩阵模式还是职能模式来进行项目管理、运作，要根据地产商（投资机构）和项目的实际情况来选择确定。 5 项目管理方法 房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。 除了前面提到，在质量管理控制时的“PDCA”循环法和销售管理中的“ABC”分类法之外，还有：可行性分析中的“财务评价”和“SWOT”分析法、进度（工期）控制中的“PERT、CPM”即 “网络计划技术”和“EVMS”即 “挣值法”、项目范围管理中的“WBS、OBS等分解技术”以及“项目执行情况评测技术” 等等。 项目管理所有的思想和方法不是单一存在和发挥作用的，它是一个