基于交易费用理论的房价影响分析-重庆理工大学学报.PDFVIP

重庆理工大学学报（社会科学）　　２０１２年第２６卷第８期 经济 ·管理 ＪｏｕｒｎａｌｏｆＣｈｏｎｇｑｉｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅ）Ｖｏｌ．２６Ｎｏ．８２０１２ 基于交易费用理论的房价影响分析 陈德强，王乐乐 （重庆大学 建设管理与房地产学院，重庆　４０００４５） 摘要：从交易费用入手，分析了房地产开发过程中影响建造成本的因素以及反映交易费用的可 计量因子。并从产生交易费用的因子入手，利用灰色系统理论的关联度分析各因子对房价的影 响程度。 关键词：房地产价格；交易费用；灰色系统关联度分析 中图分类号：Ｆ４０７．９　　　　文献标识码：Ａ 文章编号：１６７４－８４２５（２０１２）０８－００２９－０４ 一、引言 二、房地产开发过程中发生的交易费用 交易费用是新制度经济学的一个核心概念， 在国务院批准的《全国城市规划工作会议纪 新制度经济学家科斯、阿罗、威廉姆森和张五常等 要》中，对房地产开发的内容做了原则性的规定。 都对其做过界定。由于现有统计数据的局限以及 房地产开发的主要内容有：房地产开发的规划设 内涵的广泛性，对交易费用的度量是个很困难的 计，房地产开发的征地和拆迁，房地产开发的施工 事情，但是仍有一些学者通过间接的方法对交易 组织，房地产开发的竣工验收，房地产开发的经营 ［４］ 费用进行了测量。 与管理 。房地产项目开发是一个资金密集型活 首次对交易费用进行了定量研究的是美国制 动，房地产开发机构通常会与金融机构进行密切 度经济学家瓦勒斯和诺思，其思想是将整体经济 往来，与金融机构发生的缔约、审核、评估等行为 活动划分为交易活动和转换活动，而与之对应的 都将产生交易费用。随着第三者监督（比如监理、 是交易费用和转换费用， 项目管理）的引入，监督行为也将产生交易费用。 Ｅｉｒｉｋ和Ｒｕｄｏｌｆ又将交易 费用分为市场型、管理型和政治型交易费用。市 工程中的索赔、仲裁、法庭诉讼等也产生交易费 场型交易费用是指使用市场的费用，管理型交易 用。土地出让金、征地补偿费、拆迁安置费、政府 费用是指企业内部发号施令的费用，政治型交易 代收费用、契税、营业税、所得税、印花税等都构成 费用是指在政治体制中制度框架的运行和调整的 了房地产开发的交易费用 ［５－７］。这一系列交易费 费用。 用的产生机制可以表述如图１。 目前关于交易费用计量的方法很多，但由于 微观层面的交易费用的计量困难很大，这方面的 三、影响房地产交易费用的因素 文献也不多。且微观层面上对非市场交易费用和 政策型交易费用的计量多停留在实验比较的层 （一）土地交易 ［１－３］ 次，没有可以直接计量且可以检验的方法 。而 我国城市土地归国家所有，农村土地归集体 有关企业内部交易费用计量的文献则更少。本文 所有。当前农村土地想要参与市场流转，需要通 将以房地产企业为研究对象，尝试计量房地产企 过政府的征用归为国有，才能合法的在市场上进 业开发过程中的交易费用。 行流通。因此，政府部门对土地具有