采用不同物业管理服务契约之交易成本分析摘要-研究发展处-德霖.PDFVIP

採用不同物業管理服務契約之交易成本分析 郭進泰 助理教授德霖技術學院不動產經營系 新北市土城區青雲路 380巷 1號， 0952228975 ，kuochintai@ 謝博明 副教授 長榮大學土地管理與開發學系 台南市歸仁區長大路 1號， 0931125975 ，bmhsieh@.tw 周士雄副教授 嘉義大學景觀學系 嘉義市鹿寮里學府路 300號 ，0926011926 ，shchou@.tw 連絡作者：高秉毅 博士班研究生 長榮大學經營管理研究所 高雄市鼓山區華榮路 322巷 9號 5樓，0936146257 ，pioman.kao@ 摘要 現行物業管理業在執行公寓大廈管理維護之契約，主要有「全部委託」與「部 份委託」等二種管理 契約型態，前者為主管機關所公告之契約範本之 「定型化契 約」，後者為物管業者僅提供專業諮詢顧問服務之 「顧問式契約」。 本文訪談台灣 六大直轄市之物管業者，以探討其使用「顧問式契約」之情況 與差異，並採用交易成本分析法，以比較使用「顧問式契約」相較於「 定型化契 約」之各項交易成本之變化 。 本文發現：新北市、桃園市、台中市、台南市 等四都之物管業者較少使用顧 問式契約 ，而台北市 與高雄市 二地物管業者則較常使用顧問式契約 ，但其服務內 容則有差異。 而物管業者認為 採用顧問式契約之搜尋與資訊成本 、訂約成本 、保 障契約成本 、人事成本、監督防範成本 、終止契約成本等六項皆能降低。而對於 規劃服務成本 、談判成本 、貣草契約成本 、討價還價成本 、檢驗與執行成本 、違 約訴訟成本等六項則謹在單純的顧問式契約而不額外接受其他委託事項時才能 降低。此外，本文也發現物管業者 採用顧問式契約 之因素 主要是基於節省人事成 本與減輕稅賦負擔因素所致。 關鍵詞： 物業管理、公寓大廈、契約範本 、顧問式契約、交易成本 1 Transaction Costs of Different Property Management Services Contracts Chin-Tai Kuo, Assistant Professor, Department of Real Estate Management, De Lin Institute of Technology, No.1, Ln. 380, Qingyun Rd., Tucheng Dist, New Taipei City 236, 0952228975, kuochintai@ Bor-Ming Hsieh, Associate Professor, Department of Land Management and Development Chang Jung Christian University No.1,Changda Rd.,Gueiren District, Tainan City ，0931125975 ， bmhsieh@.tw Shih-Hsiung Chou, Associate Professor, Department of Landscape Architecture National Chiayi University, No.300 Syuefu Rd., Chiayi City , 0926011926, shchou@.tw Corresponding author: Ping-Yi Kao, Ph. D Student, Graduate School of Business and Operation Management Chang Jung Christian University, No.9,5F, Lane 322, Huarang Gushan District, Kaohsiung, 0936146257, pioman.kao@ Abstract The contracts of the apartment building management and maintenance have two types: the all commissioned and part of the commission con