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上海龙广机械有限公司与上海雅融仓储有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案 ——不真正连带责任之分析及基于查明事实基础上的调解 韩 峰 【提 要】出租人经授权将他人建造的房屋(未取得产证)出租，该建筑物遇强降雪倒塌，致使承租人的机器设备受损。法官依职权查明降雪时间段的大约积雪厚度，并查明符合质量标准的建筑可以承受该厚度积雪，进而证明该建筑物质量不达标。据此出租人以强降雪系不可抗力的理由不成立。出租人对承租人应承担违约责任，而建筑物的所有权人对承租人则应承担侵权责任，出租人和所有权人之间构成不真正连带责任。本案二审中圆满调解。本文对不真正连带责任的法理进行了分析，并对本案的事实调查经过和调解策略运用作了总结提炼，对类似案件的审理具有参考意义。 【案 情】 上诉人(原审原告)上海龙广机械有限公司 上诉人(原审被告)上海雅融仓储有限公司 上诉人(原审被告)上海雅贞工贸发展有限公司 2003年9月，上海龙广机械有限公司(以下简称龙广公司)与上海雅贞工贸发展有限公司(以下简称雅贞公司)签订厂房租赁协议，约定雅贞公司将其建造的位于上海市青浦区诸光路光联工业小区内建筑面积1100平方米的涉案厂房出租给龙广公司开设工厂，年租金13万元，合同另对其他事项作了约定。次月，龙广公司又与上海雅融仓储有限公司(以下简称雅融公司)就同一厂房签订租赁协议，约定因雅贞公司将该厂房交雅融公司管理，原雅贞公司与龙广公司协议作废，以本协议为准。两份协议其余内容一致。涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证照，房屋建成后亦未取得产权证。龙广公司承租时，当地房屋土地管理部门曾出具房屋产权证正在办理中的书面材料，龙广公司依据上述材料办理手续后取得营业执照。2008年1-2月，上海地区出现强降雪和积雪天气。2月1日晚8时左右，涉案厂房倒塌，龙广公司机器设备被压。龙广公司在公证处对现场情况进行公证后从涉案厂房撤离，另觅场地生产。期间龙广公司发出解除租赁协议通知，雅融公司与龙广公司就退房事宜结算完毕。 因各方就龙广公司损失赔偿事宜未达成一致，龙广公司遂诉至法院，要求雅融公司赔偿其机器设备损失、经营损失等共计791099元，同时要求雅贞公司承担连带赔偿责任。雅融公司和雅贞公司则表示，涉案厂房并非质量不合格建筑，房屋倒塌系自然灾害所致，属不可抗力，不同意龙广公司的诉讼请求。 【审 理】 原审中，法院委托鉴定部门对房屋倒塌原因进行鉴定，但因现场已不存在，无法鉴定。法院委托评估机构对龙广公司财产损失进行评估，结论为机器设备损失447632元。经向税务部门调查，龙广公司2008年核定利润为349524元。龙广公司表示，其主张的经营损失为自2008年2月1日至4月1日。经向气象部门调查，2008年2月1日早上8时青浦区积雪深度为4厘米。 原审法院认为，关于涉案厂房倒塌原因，经查，房屋倒塌日青浦区积雪深度所产生的压力未超过房屋的最低设计承载能力，故房屋倒塌并非积雪所致。关于损失范围，对公证情况及评估报告予以采信，因现场由雅融公司、雅贞公司清理，龙广公司的财物残值亦应视为损失。龙广公司在房屋倒塌后需另寻场地搬迁后再生产，其主张两个月经营损失符合常理，参照税务部门的调查结论计算。关于责任承担，雅融公司就出租质量不合格的房屋应承担80%的赔偿责任，龙广公司对房屋质量负有审查义务、注意义务及采取合理措施减损的义务，应承担20%的责任。雅贞公司并非租赁协议当事人，无需承担连带赔偿责任。判决：雅融公司赔偿龙广公司财产损失356505元、经营损失46603元。 原审法院判决后，龙广公司、雅贞公司、雅融公司均提起上诉。 龙广公司上诉认为：雅贞公司作为涉案厂房的建造方，系厂房的所有权人(虽然厂房无产权证)，应就房屋倒塌与雅融公司承担连带赔偿责任。因租赁房屋时土地管理部门出具证明表示产权证在办理中，故己方已尽注意义务，并在房屋倒塌后积极采取措施减少损失，故不应承担20％的责任。请求改判雅贞公司与雅融公司连带赔偿其全额损失。 雅融公司、雅贞公司上诉认为：涉案厂房倒塌当日青浦区积雪深度超过10厘米，原审认定的4厘米与事实不符，强降雪天气应视为不可抗力。龙广公司对气象部门发布的强降雪警报未予注意，亦未及时清除屋顶积雪，导致房屋倒塌，应承担主要责任。请求改判对龙广公司的原审诉讼请求不予支持。 二审中，法院再次向气象部门调查，结论为：2008年2月1日青浦区积雪深度为4厘米，2008年2月2日青浦区积雪深度为18厘米，气象部门每日采集数据一次，时间均为早上8时。另鉴于涉案厂房已灭失，无法对其进行质量鉴定，法院就符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度等专业问题，向有关建筑设计单位调查咨询，结论为：依照相关数据和计算公式，符合设计规范的房屋所能承载的积雪深度约为25.5厘米。当事人对上述调查内容均无异议。 二审中，经法院主持调解，各方最