上海服饰现代产业服务园17日.doc

上海国际服饰现代产业创意园（名称暂确定） 商业计划书 (慎重告知:介于诚信的基础,在双方没有签订合同之前,本书为保密文件,由双方共同遵守) 一 双方合作模式 (1)代理策划招商佣金制;(2)整体托盘经营管理制;(3) 营销团队聘用制； 二 合作模式释 (1)代理策划招商佣金制; 就是甲方负责园区的整体经营管理,乙方只负责整体的策划和招商二部分, 在双方签订合作后的一周内乙方进场代理操作, 甲方负责提供乙方招商办公中心场地,相关的电脑设备,办公用品,项目的广告推广宣传费的支付,招商人员的午餐,名片的印刷等. 甲方不负责乙方代理期间的人员工资 交通等费用 一个上级的原则 责权一致的原则 既无重叠又无空白的原则 （1）核心领导团队 （2）招商销售团队 （3）物业管理团队 五、招商目标预测 1、总建筑面积：50000平方 2、招商市场培育期1.5年。 3、租金每2年递增5% 4、物业费10~12元/月 5、空调、宽带网络费、水电费、泊车费（一律由物业向业主收取和管理） 3、招商目标与收入测算 （表一） 总建筑面积50000 年份 完成率% 招商面积 开发商年租金收入 （0.5元/平方/天） 经营管理年收入 （0.2元/平方/天） 第一年 培养期 0 第二年 50% 25000 4562500元 1825000元 第三年 70% 35000 6387500元 2555000元 第四年 95% 47500 8668750元 3467500元 （表二） 总建筑面积50000 年份 完成率% 招商面积 开发商年租金收入 （0.5元/平方/天） 经营管理年收入 （0.2元/平方/天） 分销团队佣金收入 第一年 培养期 0 第二年 50% 25000 4562500元 1825000元 532291元 第三年 70% 35000 6387500元 2555000元 745208元 第四年 95% 47500 8668750元 3467500元 1011354元 5、经营管理费支付测算 （表一）人力成本 职 务 人数 基本 工资/月 销售绩效 提成比例 社会福利 （四金） 年总奖金 总经理 1 10000 3‰ 3000 年销售额15% 273750元 常务副总 1 8000 2‰ 2000 年销售额10% 182500元 总监 1 6000 2‰ 1500 年销售额5% 91250元 经理 2 5000 1.5‰/套 1500 年销售额3% 54750元 招商员 3 3000 1.5‰/套 1500 年工资30% 10800 *3=32400元 销售员 3 2500 1.5‰/套 1500 年工资30% 7200*3=21600元 月支付 50500 12‰/套 11000 年支付 606000 200000 132000 656250 总计 1594250 风险利息费用15% 社会公关费/月 办公费用 市场推广费 职工午餐费/补贴费 684375 （表二）其他费用 2、（第一期11万平方） 预计：2009年12月交房，合同签约率达65%，2010年3月开业前正式合同签约率达到75%， 预计：销售收入约：3.3亿 分类 套数 楼 号 建筑面积/平方 独栋办公楼 22 3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16 /17/18/19/20/21/22/23/24 11196.11 312国道 2 1/2 12603.71 339国道 4 25/26/40/41 16980.62 小高层办公楼 9 27/28/29/30/31/32/33/34/35 1763.63 酒店公寓 1 39 9672.91 合计 52216.98 3、扩大销售/招商网络建设（从四大渠道打开销售突破口） 2.1 上海网络：利用上海的国际资源积极和9大公司签订的合作，以20栋独栋办公楼和经济酒店作为销售重点，加快销售资金的回拢； 2.2 昆山网络：利用昆山当地资源设立3家分销代理，以门面商铺和办公房作为销售重点，加快当地客户资源为我所用和销售资金的回拢 2.3 台湾连锁：继续与台湾连锁产业连盟的合作，修改合同协议，以招商为重点，争取在2009年9月完成20家连锁产业的入驻，加快政府对项目的信心和提升联邦在昆山的品牌知名度 2.4 战略合作：扩大与10家品牌企业的的战略合作，引进和举办每月一次的现场销售/招商推介会，利用社会客户资源，提升联邦品牌知名度； 4、建立全新的分销商激励机制 全面刺激分销代理商的销售积极