电子行业研究方法PPT.ppt

* 1.1 估值理论 　 市场法 净现金流折现法 估值原理 根据所需要的可比指标(P/E、P/B、EV/EBIT、EV/EBITDA等)，选择同行业同规模、类型近似的上市公司可比指标，结合本企业原始财务数据，计算得出。 通过对企业未来经营活动的绩效预测，计算出企业预测期内的无杠杆自由现金流并折现，同时，结合对预测期以后的现金流终值并折现，两者相加得出。 估值结果 P/E、P/B法：股权价值 EV/EBIT、EV/EBITDA：企业价值 企业价值 估值优点 数据获取较易 计算方法较为简单 数据量小，耗时短 与公司未来市价具有可比性 可以避免因公司会计政策而引起的失真 可以评估企业的潜在整合效果 能够体现出敏感性 确定不同方案对企业估值的影响 估值缺点 受市场及同行业影响较大，有时会偏离企业自身价值 计算方法较为复杂、假设较多，很难准确测定 与投资者存在信息不对称 适用企业 对于高增长行业，由于资本支出较大， 通常选用EV/EBITDA、P/B；对于成熟行业，经营已经趋于稳定，通常选用EV/EBIT、P/E。亏损企业不能用P/E。 制造业、零售业等经营较为稳定，数据可预测性相对较强的企业。 由上表可见，两种方法各有利弊，需根据企业自身的情况选择最为有效的估值方法。 实践中，公司估值的常见方法有市场法和净现金流折现法。 两种主要估值方法的比较 * 1.2 行业估值 NAV法计算出企业的净资产值，通过对相关指标进行敏感性分析，得出股权价值的有效范围。 P/E法与NAV法结合的方式，能够有效、合理地确认房地产企业的价值 1 针对不同物业类型的公司，选择适当的P/E进行估值，得出股权价值的有效范围。 2 考虑P/E法与NAV法的相关性及不同物业类型的平衡制约性，最终确定合理的股权价值。 3 * 1.2 行业估值——NAV法 净资产估值法(NAV法)的介绍 净资产估值法(NAV法)的特点 以项目为基础。项目开发周期较长会导致房地产公司段时期业绩波动较大，因此以项目为基础的业绩并不具有连贯性，历史业绩与未来收益也没有必然的联系。P/E估值一般考虑未来1-2年的经营情况，因此对历史业绩及未来收益的波动性不能有一个很好的把握，因此使用市盈率法对公司未来价值判断有所欠缺。 以土地储备确定估值范围。土地储备量和储备成本是决定公司未来盈利情况的重要因素，按照普通的估值方法，土地储备的价值和在建项目的价值没有被完全反应出来，通过净资产值的计算能够把在建项目价值和土地价值通过现金流折现方式体现出来，从这个角度来看，NAV估值在一个未来预期较好的市场状态下更有意义。 NAV估值是以DCF法为理论基础，结合房地产企业自身以项目为基础的特点产生的估值方法。 NAV法，又称净值产值法，其估值逻辑是对企业所拥有的已完工尚未预售、在建物业、土地及投资型物业资产按照各项目开发销售流程进行现金流模拟然后按一定折现率折现，最后按公司所占各项目权益计算出项目汇总价值，再扣减（加上）公司的净债务（净现金），然后得到公司的净资产值（NAV）。 企业价值对应的是所有出资人共同拥有的企业价值，出资人包括债权人和股东，因此在按照公司所占各项目权益计算出汇总价值即为企业价值（即债权人和股东共同拥有的价值）。 净债务（净现金）=总债务 – 现金 * 1.2 行业估值——NAV法 NAV法产生的背景 房地产企业的固定资产很少，流动资产的增值比较多，且流动资产的购置存在不确定性 以现有项目作为基础，因此不会有永续现金流，也不会有报废的残值 企业盈利可以调节，而且还具有滞后性，绝对估值法在国际范围内占据上风 土地本身交易活跃，NAV法具有一定的客观性 净资产估值法(NAV法)的局限性 房地产上市公司的信息披露不充分，导致在计算公司资产值上存在难度； 开发物业价格波动性较大导致价格预测的困难，影响了NAV计算结果的准确性； 计算过程中，存在着较多的假设，这些假设将导致NAV计算结果出现各种不同； 估值度量仅以当前资产规模来确定公司价值，而没有考虑企业能力，因此，容易造成地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜； 估值方法过分强调存量资产，欠缺对资金流量的考察，估值结果缺乏预见性。 * 1.2 行业估值——NAV法 NAV估值基本假设和可能产生的误差 内容 假设方法 可能产生的偏差 对NAV值影响的显著性 控制偏差的方法 成本 成本分解为土地成本、建安费用、资本化利息、销售/管理/财务费用、营业税费（含土地增值税）、所得税，建安费用主要判断不同的类别建筑的区域成本，资本化利息及费用主要有企业自身情况决定，税费来自于各区域市场的规定。 主要是建安费用高低会产生偏差，间接费用也会有偏差。 对NAV的影响不是很大，其逻辑在于成本相对来说较为稳定，且对具体项目利润率水平预