年房地产整体政策环境仍然以宽松为主当前东莞住宅供求.pdfVIP

东莞 2010 年房地产整体政策环境仍然以宽松为主。当前东莞住宅供求已经基本趋于平衡，且刚 性住宅仍然有较大的发展空间。由于楼市新开工节奏仍跟不上销售节奏，东莞楼市在未来的 半年内仍然维持“供应偏紧”状况，短时期内需求仍可观。预计2010 下半年楼市新增量将 增加较大，届时销售量将有较大提升。东莞房价仍将稳中有升，涨幅将明显收窄。 新政对地市影响不大 “三旧”改造地块将继续推出 整体供应充足，“中央商务——南城总部”片区或成楼市热点 房价处于上升轨道，涨幅将明显收窄 2009 年土地市场回顾 2009 年东莞全市商住地共供应52 宗，供应面积为209.9 万平方米，同比08 年的206 万平方 米微涨2% ； 2008 年的商住用地成交面积是2003 年至今最低的，仅有155.7 万平方米，而 09 年全市商住地共成交47 宗，成交面积为183.6 万平方米，同比上升18%。 供求量小幅下降 地价小幅上升 2009 年东莞土地总供应155 宗，供应面积为551.9 万平方米，同比2008 年的169 宗和662.9 万平方米小幅度减少8%和17%。 2009 年全年土地总成交 142 宗，成交面积为486.6 万平方米，成交总金额为94.9 亿元。成 交宗数和金额同比08 年基本持平，成交面积则下降12%。其中纯属于政府财政收入的一级 市场挂牌出让地块共成交406.4 万平方米，总金额为85.5 亿元。09 年成交的土地单价为1949 元/平方米，比08 年的1688 元/平方米小幅上升 15%。 商住用地成交占主导 松山湖楼市发展潜力巨大 2008 年东莞成交的土地类型结构与往年不同，工业用地成交总面积为281.5 万平方米，比商 住地的155.7 万平方米大幅超出81%，首次占领主导地位，这与当年的楼市持续低迷和东莞 实施产业转型有密切的关系。 2009 年商住用地的成交量重新占主导地位，为 183.6 万平方米，占总体的38%, 比工业用地 的179.2 万平方米略超2.5% 。 2009 年工业用地的成交面积占比依然较重，占整体的 37%，排名第二；其次是科研设计用 地，占14%。09 年成交的工业用地依然集中在松山湖区，08 年至今，松山湖区几乎每月都 有大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产业和研发 机构进驻松山湖，松山湖的楼市发展潜力巨大。 东莞土地市场表现平淡 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009 年东莞全市商住地共供应52 宗，供应面积为209.9 万平方米，同比08 年的206 万平方米微涨2% ； 2008 年的商住用地成交面积是2003 年至 今最低的，仅有 155.7 万平方米，而09 年全市商住地共成交47 宗，成交面积为183.6 万平 方米，同比上升18%。 2009 年全市商住地的总成交金额为62.2 亿元，与08 年基本持平，折合各地块容积率算得平 均楼面地价为1636 元/平方米，同比08 年的1647 元/平方米略降 1%，价格较为平稳。 城区商住地成交较少 主要集中于镇区 2009 年东莞商住地成交面积排名前十名区域中，城区仅南城区位列第九，主要以镇区为主。 前五名分别是大朗、黄江、中堂、凤岗和石碣镇。最高的大朗镇成交面积为27.9 万平方米， 主要是碧桂园拿下的大朗镇大井头地块面积高达23.7 万平方米，楼面地价为1690元/平方米。 商住地成交楼面地价最高的区域是莞城区，为4847 元/平方米；莞城09 年只成交了一宗商 住地，位于莞城体育路，被深圳龙光地产以高价拿下，成为09 年楼面地价最高的商住地块。 楼面地价排名二三的长安和大岭山镇，皆只有 1 宗地块成交，而且这两宗地块的成交价皆包 含了地上已有的建筑物，因此实际地价会更低些。 城区商住地几乎全落入深系发展商囊中 2009 年深系开发商在东莞拿地踊跃，对于地价的承受能力明显高于本土开发商,因此09 年东 莞城区商住地块几乎全落入深系发展商手中。09 年东莞楼市相比08 年明显好转，沉寂了一 年的外地开发商在东莞土地市场又重新活跃起来。 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09 年东莞城区商住地共成交8 宗，其中有7 宗皆被深 圳开发商夺得。深系发展商09 年在东莞城区拿地总面积为18.6 万平方米，拿地总金额为14.9 亿元，分别占城区整体成交量的95%和97% 。 2009 年东莞本土开发商在城区只拍得一宗商住地，而且成交面积较小，仅有9174 平方米。 2009 年商品住宅市场回顾 2009 年房地产市场预期 180 急转弯，住宅存货在短短的两三个月迅速得到较大程度消化， 尤