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论住房改革中的问题与对策 【摘要】住房是最基本的生存资料,住房消费的满足在很大程度上取决于住房制度1998年住房制度改革全面展开以来，经过十年多的改革与发展实践，初步形成以经济适用房制度、住房公积金制度及其它一系列的住房保障制度。但这一系列制度的实施依然面临着不适应，不适合的问题及困难，需要从政策上、服务上逐步完善解决。本文分析我国住房的问题，给了如何完善我国住房制度的建议一、住房改革面临的问题 1、住房公积金惠及面十分有限。从总体来看，住房公积金的使用效率不高。截至2004年6月，全国住房公积金归集余额4306.747,元，累计提取额2060.9亿元，个人贷款总额2817.2亿元，贷款余额1854.2亿元，全国住房公积金沉淀资金余额达1959.2亿元，占归集余额的45.5%。建设部2006年9月完成的一份《完善住房公积金制度研究》报告中显示，截至2006年6月，住房公积金个人贷款率仅为45.83%，低的省份只有12%，个别公积金中心和分中心甚至没有发放过个人贷款；个贷余额加上购买国债余额，住房公积金运用率为53%；如果再加上提取总额，住房公积金使用率大约为70%。至2OO6年5月底，全国住房公积金使用率69.8%，其中个人住房贷款使用率45.5%。有的省、市个贷使用率较高，天津达到73%，沈阳市超过90%，浙江全省平均达到71%，其中4个城市超过80%，湖州市达到93%。但相当一部分省(区)个贷率较低，有4个省(区)低于20%。住房公积金制度的政策性作用没有得到充分、有效的发挥。同时，世界银行的数据也显示，截至2OO5年底，中国有6330万人缴纳住房公积金，累计金额6260亿元人民币，但只有45%的住房公积金被用来发放住房贷款， 而且只有17%的缴费者获得了公积金贷款。 2、“低存不低贷”的模式使得我国住房公积金对居民购房支持力度不足，尤其是住房公积金对低收入家庭的住房支持作用十分有限。目前我国的公积金存贷利差高达2.87个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，台湾地区也仅为0.2个百分点，相差10到20倍。此外，住房公积金贷款以个人账户缴存余额的一定倍数来确定其贷款额度，这就必然导致收入高、缴存高的成员所获得的公积金贷款资助多，而低收入者所得到的贷款资助低，有的甚至无法逾越其首付门槛，客观上甚至造成低收入者“补贴”高收入者的现象，从而使公积金政策无法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。 3、住房公积金管理存在较大的制度缺陷和漏洞。在使用管理上， 住房公积金贷款的申请使用限制太多，环节太多，程序冗长，使得很多职工索性放弃公积金贷款。目前个人公积金贷款的门槛也太高，对职工连续缴存期限和贷款额、贷款时间有较大限制，直接导致公积金一方面沉淀在管理中心，另一方面却使得中低收入家庭住房需求的低成本金融支持十分脆弱。 (二)经济适用房制度实施过程中存在的问题 1、经济适用房保障对象不明确，缺少个人信用评价系统。按照国家有关政策规定，经济适用房保障对象应该是中低收人家庭。而在我国绝大多数家庭属于中等收入家庭，约占城市家庭总数的三分之二左右。由于我国没有一个权威机构对个人收入、个人信用进行客观评级，因此收入失真、审核失灵使得供应对象失控。 2、投资比重下降，供求矛盾突出。2003年以后，在地方政府经营城市理念、土地成为第二财政的巨大利益驱动下，逐渐减少了经济适用房供应量，直接导致满足中低收人家庭住房支付能力的低价商品房供应不足，房价上涨现象严重，引发了新的社会矛盾。 3、建设标准控制不严，户型面积偏大。大大超出中低收入者的承受能力，违背经济适用房保障的初衷，损害了广大城市中低收入者应享受的住房保障利益。销售价格失控。我国对经济适用房销售价格和企业开发利润都有明确的规定，可是，有些地方经济适用房的价格远远高于规定的标准，甚至接近商品房价格，这是由于政府对经济适用房的监管不力，有些开发企业将政府在建设经济适用房过程中给与购房者的优惠政策占为己有。 (三) 住房保障制度在实施过程中还存在问题 我国虽然基本建立了住房保障制度框架， 但由于政府保障能力的有限以及制度不够完善，导致在实施过程中还存在问题。 1、住房保障制度仅覆盖城镇居民，尚未覆盖流动人口。而目前，我国正处于城镇化快速发展的阶段，流动人口的规模相当大，全国进城务工人员已达1．18亿。这部分流动人口中低收入人口的比例极大， 且从发展趋势看， 其中将有越来越高的比例转变为城市常驻人口，其住房保障问题目前尚无明确的政策。从国际经验看，这部分人的基本住房保障问题若处理不好，将会产生引发“贫民窟化”、“犯罪率上升” 等一系列严重的社会问题，从而危害全局的稳定与发展。 2、住房保障没有清晰纳入政府的公共财政体系，缺乏稳定的资金渠道。目前，廉租房制度尚未建立稳定的资金渠道，财政资