不动产强制拍卖中拍卖声明制度的完善.docVIP

不动产强制拍卖中拍卖声明制度的完善 一、不动产强制拍卖中拍卖声明的基本含义 民事强制执行中，执行法院在拍卖前一般均会委托拍卖机构以书面形式详细说明不动产的一些特殊情况和其他与拍卖有关的重要事项，包括土地性质、规划用途、政策限制、权利负担、差额面积处理、添附物的处理和补偿、欠费、出租、居住或使用等情况，明确买受人需承担的相关权利义务，拍卖成交后的价款支付、财产交付方式及违约责任，等等。这一制度即为不动产强制拍卖中的拍卖声明制度。 不动产拍卖中拍卖声明的内容主要包括不动产的特殊情况、已知的瑕疵、权利义务的预设等，主要目的是为防止不动产拍卖后产生新的纠纷，基于不动产之上诸多法律关系而对买受人需承担的权利义务进行预设。与拍品目录相比较，拍卖声明的内容更侧重对与预设权利义务有关的不动产特征及特殊情况的说明以及买受人的权利义务的陈述，而拍品目录则主要是对拍卖标的一般情况的详细介绍，对买受人需承担的权利义务通常不涉及。不动产拍卖声明也与以登报或张贴等形式进行的公告有所不同，后者通常只公告不动产的所在地、种类、数量、品质等基本情况，以及拍卖原因、日期、地点、拍卖标的展示时间和参与竞买应办理的手续等内容，其主要目的是使公众知悉拍卖活动。 不动产强制拍卖中拍卖声明属于强制拍卖公告的一种，声明的内容由执行法院决定，只不过委托拍卖机构发布。拍卖声明的内容是拍卖委托合同和拍卖成交合同的组成部分，对委托人、拍卖人和买受人等均具有约束力。为避免在执行程序中引起新的纠纷，拍卖声明内容的准确、完整与否尤为重要。值得注意的是，尽管我国法律未作规定，但依据各国立法通例，民事强制执行中，被执行人财产被强制拍卖后，买受人不享有物的瑕疵担保请求权。实践中，基于规范执行和拍卖制度公开、公平、公正的要求，执行法院在拍卖声明中提示已知的瑕疵，以最大限度地维护各方当事人合法权益，尽量避免拍卖后发生纠纷阻滞执行程序的进行，并不代表买受人就享有了物的瑕疵担保请求权。 二、不动产强制拍卖中的常见纠纷 目前执行工作中，不动产拍卖前对不动产的调查工作和相关信息的公示往往重视不足，不动产这一特殊种类的财产上许多复杂的法律关系未被厘清，信息公开不充分，权利义务设定不明确，从而埋下纠纷隐患。 (一)买受人提出异议。具体包括： 1、不动产上欠费负担问题。被拍卖不动产上，有时被执行人会存在拖欠土地出让金、公建配套费、物业管理费或水电煤费用等情况。实践中，上述费用有时执行法院拍卖时会要求由买受人负担。但如果拍前没有做出明确声明，买受人会在拍定后拒绝承担上述费用。由于直接关系到成交价格的高低与各方当事人的利益，拍卖成交后再行协调上述费用的负担问题往往较困难。 2、过户不能的问题。实践中，经常会遇到由于拍卖前执行法院未对土地性质、不动产受让人资格的限制等问题作详细调查，并公开告知或告知不明确，以致不动产拍卖成交后不能变更登记至买受人名下，造成买受人经济利益上的损失，从而引发纠纷。 (二)申请执行人提出异议。申请执行人对不动产拍卖提出异议的情况相对较少。实践中，主要集中在在建工程拍卖前后的面积差异问题上。比如，在建工程在结构已封顶但内外装潢等工程还未结束的情况下被拍卖;拍定人在续建工程结束后办理产权证时，有时登记的建筑面积(实测面积)会大于执行法院拍卖时公示的立项面积(暂测面积)，且这部分面积差额有时会较大幅度地超过政策允许的范围。对这部分多出面积的权益归属及相应对价，申请执行人(包括被执行人)多会提出异议或主张权利，即使这部分多建的面积是不合法的。反之，当实测面积小于拍卖时标示的暂测面积时，买受人有时也会要求退回面积差额部分的拍卖价款。对于前一种情形，执行法院由于拍前往往未在声明中明确买受人应承担补足差额面积价款的义务，因此实践中买受人通常会拒绝补足差额;而后一种情形则属于不动产本身所存在的瑕疵，理论上执行法院虽不承担担保责任，但拍卖时如果未对这种可能的情形予以明示，也未明确相应的解决办法，在法无明文规定的情况下，易发生纠纷。 (三)被执行人提出异议。常见的主要是被执行人对不动产拍卖范围提出的异议。比如，当不动产抵押登记的位置或范围等与实际不一致，而法院在拍卖前未对房屋的幢号、土地的四至等进行调查核实，并在声明中做出明示或者准确明示，一旦拍卖成交，被执行人就会以侵犯其合法权益为由向法院提出异议，而这种纠纷还涉及买受人的利益，因此通过协调解决的难度极大。 (四)承租人提出异议。实践中，由于执行法院拍前未对买受人是否需就被拍卖不动产上承租人的装修、加固、添附及地上附着物等财产，向承租人进行补偿以及如何补偿做出声明，拍卖后承租人一般会提出补偿要求。 (五)有关政府职能部门提出异议。此种异议主要集中在执行法院在拍前因对相关政策未作详细了解，以致在拍卖声明中未根据相关政策规定将不动产的特殊情况或买