舍宅新城价格策略.ppt

地产江湖 专业房地产策划网 操盘手在线交流，数十万份资料任你下载！ 07年5月 舍宅新城 价格制定及开盘方式 1 3 2 4 A区经营指标 政策与市场环境 蓄水价格测试与落位 开盘方式 目 录 5 本次价格对B区的意义 A区 经营指标 1 A区指标 设计指标及可行分析 春节前进取指标 住宅可销售量 总建面：49829.19平方米 总套数：544套 车库数：27个 销售率：50%，建面：27804.8平方米 总套数：270套,应完成135套 车库数：27个 销售价 住宅：均3680/平米（3680七层起，层差30，顶层减100 住宅：七层起3780，层差30，均价4000元/平米左右，最高价4290（23层） 总销：27804.8㎡×4000＝11000 万 商网 店面面积：8479.93平方米 （1 .2层总和） 地下室面积：3533.33平方米 总建面：8479.93平方米 销售额：14400万元(每平米1.7万） 价格高 时间短 速度快 高频快 步步高 低开高走 小步快跑 进取性 经营指标 1 完成指标的策略设想 住宅： 1、按3780元/平方米制定静态价表，按价格区间进行客户测试与落位。 2、根据测试与落位情况，结合销售率指标对价格作出推导判断，考虑到市医院高层及楼间距影响，采用底层渐加层差。 车库： 1、车库是本项目的短板，不到5%的驻车率对销售影响巨大。 2、策略： 与住宅价格联动，只有总价40万元以上的客户才有机会 商网： 1、A类：市府路，B类：人民路、健康路，C类：规划路 2、策略： A:2－2.5万 B:1.5-1.8万 C:1-1.5万 客户价格 测试与落位 2 按3600元/平方米制定静态一房一价表， 按价格区间进行客户测试与落位 静态价表价格区间：约3600-3700元/平方米 报价后，截止9月15日，对来访客户进行梳理 进行客户初步落位 客户价格 测试与落位 2 前期蓄水客户的来源（客户面） 项目 南山地区 城内其它 城外 舍宅新城 26% 33% 41% 在主流媒体尚未发布情况下，积极全力拓展外围客户渠道，吸引外围客户对项目的关注，来有效支撑起项目的价格。 1、9月初开始通过主要路口设置户外广告推广项目，作用明显 2、通过四批次发放DM宣传单8万张，提高了项目社会认识度 3、对文祥华府等来访但未成交客户分别进行明信片直邮、短信 和电话FOLLOW，充分利用起区域板块的来访客户资源； 4、充分利用互联网平台，传递项目信息； 5、充分利用售楼中心专业管理及案场道具和业务员高素质提高项目心理预期。 外围客户充分进入，客户来源已经有效得到拓宽，支持高价格所需的客户面支撑已经具备 舍宅新城 1 2 3 4 5 6 7 8 合计 需求人数(组) 5 52 40 123 10 26 5 41 302 供求比 1:1 3:1 1:2 3:1 1:1 1:1 1:1 2:1 需求均衡 2 客户价格 测试与落位 6月8日-8月26日来访客户需求(A/B级客户65组) 分栋需求 舍宅新城 一房 二房 三房 合计 套数 房型配比 14套 7% 213套 25% 43套 18% 270套 50% 需求人数 17 160 32 209 供求比 0.8:1 1:1.4 1:1.3 平均1:3 需求比例 2% 35% 13% 定价参考： 一房二房三房 分户需求 说明：常规住宅在报出价格范围区间后，满足开盘热销（60%）的条件 是A/B级意向客户比例达到1 : 3。本案尚未满足开盘热销条件, 价格区间尚未报出，争取开盘销售率在30%左右。 2 楼层 房型 客户数量(组) 供求比 低区 1-6F 一房 2 110 1:3 二房 62 三房 46 中区 7-14F 一房 2 88 1:2 二房 70 三房 16 高区 15-18/24F 一房 0 45 1:1 二房 25 三房 20 定价参考：低区均价可提升，中区均价较适中，高区均价需控制 （即通过压缩价格区间，求得供求平衡，降低客户流失率） 楼层落位情况： 客户价格 测试与落位 6月8日-8月26日来访客户需求(A/B级客户243组) 客户扎堆 价格可提升 客户量略少 价格较适中 客户少 价格需控制 由低区到高区 需求翻倍递减 2 小结 客户面已经充分拓宽，全市性客户有效导入，支撑价格的客户面条件具备 根据客户落位分析，一房均价二房均价三房均价 区间报价后客户需求由低区到高区逐次翻倍递