湘江北尚价格调整.pptVIP

谨呈：建发房地产集团长沙有限公司 价格调整的原则 价格调整基础 君悦香邸 珠江花城 黄金海岸 天健芙蓉盛世 结论 板式三房和两房需求量最大，其次为点式三房 客户所能承受的价格绝大多数集中在4100-4200元之间 自用占据绝对比例，有一部分为投资客，外地客户中深圳投资者居多。 核心均价调整建议 特殊调差建议 谢谢！ * 本报告是严格保密的。 湘江北尚价格调整策略 占位：项目在客户心中的形象定位决定了其价格占位； 品牌：湘江北尚项目承担的是建发房产长沙战略品牌导入的使命，二期价格的制定要有利于品牌影响力的良性提升； 利润最大化原则：追求利润最大化是每一个开发商的合理要求； 开盘成功：制定的价格绝对不能导致辞开盘失败，否则对于品牌将造成极大的伤害； 客户基础：价格调整应基于目前的客户基础，满足已经积累的主要客户群体的价格预期，而非只针对少数价格承受能力强的客户； 价格空间：为第三批房号留有适当的涨价空间，为本批客户留有升值空间，对于形成良好的口碑传播非常有利。 基于竞争：价格调整不应使本项目客户大量流失到竞争楼盘。 2、客户基础：根据升级客户对于本项目的价格预期的情况摸底，进行调整。 1、竞争对手的价格情况：主要着眼于实际的成交价格，而不是本次地王拍卖后的价格调整本身； 成交量上升，一周多时间成交80套左右。 每月80-90套 销售状况 上门客户稍有增加，成交周期缩短 上门量新客户大约每周150左右 客户 11号楼涨价50元，其余涨价100-200，即11号楼4170（小户型），其它4400，但已进入尾盘 11栋均价4120元，1、2、3、10栋均价4300元 价格 11栋剩余20套 11栋剩余100来套，1、2、3、10栋剩余20来套。 房源 地王拍卖后 地王拍卖前 6、11号开盘至现在消化量较大。 无 销售状况 上门量与拍卖前无明显变化 上门客户每周100左右 客户 11号楼上涨100元，即4300元（带装修） 11号楼4200元，2号楼预计5000多 价格 6、11号楼开盘当天共售120套左右，剩余20余套。 2号楼目前已经订30多套。 2号楼订房号， 6、 11号楼28号开盘， 房源 地王拍卖后 地王拍卖前 销售速度受地王影响略有增长。 每月70-80套 销售状况 上门量无显著变化， 客户每周上门量在120左右 客户 上涨100元，即3900元。 3800元 价格 共剩余100套左右 剩余200套左右 房源 地王拍卖后 地王拍卖前 未销售 未销售 销售状况 第一批客户已经停止办理会员卡，二三批继续办理 第一批客户约为200左右 客户 报4000元以上，目的是为了留住客户。 对外报4500元左右 价格 10月份销售 600套左右 第一批房源 地王拍卖后 地王拍卖前 新河三角洲拍卖成功对于竞争对手有不同程度的影响，区域内项目影响最大。 君悦香邸、珠江花城、顺天黄金海岸价格都有不同程度的增长，君悦香邸涨幅最大为100-200元，但与涨幅不大。 受新河三角洲拍卖成功影响，各竞争楼盘消化速度都有所提升。 新河三角洲拍卖成功坚定了客户购买的信心，但并未大幅提升客户的心理价格预期。 客户对于新河三角洲未来预期处在开始升温阶段，但尚未大幅提升。 从绝对需求量看，板式三房需求量最大，从供需比看，两房需求量最大。两房以及板式三房均价需要拔高。 能够承受在4200元以下的客户共为206，占82%； 能够承受4200-4300元之间的为40，占16%； 能够承受4300-4400元之间的占2% 已调查客户中，有80%左右的客户为自用，大约20%左右的客户为投资。 本地客户为78%，占绝对比例，深圳客户为18%。 7月29日产品推介会的成功，增加了客户的感知价值，一定程度上拉升了客户的心理预期。 结合先前公司对外承诺的4200元左右的价格，不建议调价幅度过大，以免影响品牌口碑和。 4229元/平米的均价已经部分考虑了新河三角洲未来的房价走势。 考虑销售人员调查客户对于房价的承受区间。 建议核心均价定为4300元/平米 根据两房需求状况统计以及销售人员对客户的摸底得知，7号楼04单位需求量最大，因此建议在原基础上上调100元。 6号楼10单位选择较多，为了树立价格标竿，促进销售，建议在原基础上再次上调100元。 *