建设规划变更与售房合同履行.docVIP

建设规划变更与售房合同履行 我国城市建设实行严格的规划管理制度。建设项目规划经政府规划行政主管部门批准后，建设单位变更原定规划必须报原批准机关批准。但是，城市房地产开发建设的商品化，使建设规划变更不仅涉及行政机关审批，而且还影响到售房合同的履行。 从商品房建设规划变更与售房合同履行两个方面来看，房地产开发企业在开发建设过程中变更建设规划有以下四种情况： 1、开发商既未经审批机关批准又未与购房人协商变更售房合同擅自变更规划。这种情况下，开发商的行为既违反了行政法律又违反了民事法律的规定，应承担行政和民事两种法律责任。 2、开发商经审批机关批准并与购房人协商变更售房合同后变更规划。这种情况下，开发商的行为符合行政和民事法律规定，不产生法律责任问题。 3、开发商未经审批机关批准但与购房人协商一致后变更规划。这种情况下，开发商与购房人协商变更规划的行为无效，开发商仍需承担行政法律责任。 4、开发商经审批机关批准但未告知购房人而变更规划。这种情况下，开发商的行为符合行政法律规定，不需承担行政法律责任，但其行为是否构成民法上的合同违约，应否承担违约责任以及如果构成违约如何赔偿购房人损失，目前存在着较大的分歧和争议。 本文仅就第4种情况，从房地产与周边环境的关系出发，分析建设规划与售房合同的关系，探讨开发商应否承担以及如何承担违约责任的问题。 一、关于房地产与其周边环境的关系 房地产作为商品，与其他商品一样具有使用价值和经济价值，但是，房地产不同于一般商品，其作为不动产所独有的位置固定性和环境制约性，是商品房区别于其他动产商品的本质属性。 房地产的位置固定性，是指房地产固定于一定的土地上，其空间位置不可移动。房地产的这一属性包含两层含义： 一是其自身所处的地理空间的位置固定不变; 二是其与周边的环境(即山川、河流、湖泊、海洋等不可移动的自然事物和城市政治、文化、娱乐、购物、交通等不可移动的城市设施)之间的空间关系固定不变。房地产的位置固定性说明，现实中的任何一处房地产都是处于特定地理位置、具有特定周边环境、并与其环境具有特定空间关系的特定物。 房地产的环境制约性，是指其自身的使用功能发挥和经济价值衡量对其周边环境优劣的依赖关系。房地产的这一属性也包含两层含义： 一是其某些特定功能能否发挥作用，取决于是否具备该项功能所需的环境条件，并进而决定其是否具有与该项功能相对应的经济价值; 二是其某项功能发挥程度受制于其相应环境条件的优劣，并进而影响其相应经济价值的高低。房地产的环境制约性说明，某处房地产的周边环境对其使用功能和经济价值具有内在的、必然的、直接的影响作用。 周边环境对房地产使用功能的影响，是由房地产与其特定环境的密不可分性所决定的。任何房屋只能在其特定的周边环境中使用，其使用功能只能借助于周边环境发挥作用，房屋使用价值高低在很大程度上取决于周边环境的优劣。随着社会发展和生活水平的提高，为满足人们在基本居住要求之上不断增长的改善居住条件的需求(其中主要是追求优雅、舒适等精神享受需求增长)，我们一方面选择和利用特殊环境为依托，设计、建造以满足特别需求为目的新型居住区，另一方面又不断改造城市文化、娱乐、购物、交通等公用设施，改善环境，以充分发挥现有住房的使用功能，提高其使用价值。这不仅体现出周边环境对发挥房屋使用功能的支持作用，也更加强化了房屋使用功能对周边环境的依赖性。 影响房地产经济价值的因素多而复杂，但在诸多因素中，有用性、稀缺性和有效需求是决定因素。其中尤以其有用性最为重要，它是房地产经济价值赖以产生和存在的基础。有用性的核心是具备满足某种消费需要的使用功能，因而，周边环境对房地产使用功能的影响必然在其经济价值中得到反映。 环境对房地产经济价值的作用，最直接最集中地反映在城市土地价格中。房地产经济学区位论把自然地理环境、社会经济环境和交通条件环境共同作用下的地域空间称为土地区位，并通过对城市土地区位地租的分析和市场价格的比较研究，揭示出土地价格的空间差异。研究结果表明，在城市土地价格的决定因素中，区位处于核心因素的地位，从而从理论上说明了周边环境对房地产经济价值的决定性制约作用。 房地产的位置固定性和环境制约性表明，每处房地产都有是处在特定环境中的特定位置上的特定物，其使用功能需借助于周边环境的辅助而发挥作用，其经济价值包含了周边环境的价值因素。土地、房屋、环境三位一体，是房地产概念的固有含义。改变其周边环境即改变其本身，其原有的使用功能和经济价值亦均随之发生变动。 二、关于建设规划与售房合同的关系。 已购房业主因开发商中途变更规划改变了原规划所设定的环境而蒙受损失的事实，已得到人们的普遍承认，但多数人认为，由于售房合同对变更规划或周边环境变化均未特别约定，因此，只要变更规划已经政府批准且规划变更未改变已出售