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城市功能区与地价关系 城市土地是城市生产生活的主要承载体，也是城镇居民活动的主要场所，通过对城市土地利用进行人的主观 干预，挖掘城市规划区范围内的土地资源利用潜能，将会不断提升土地资源利用价值，改变供求关系，从而对土地资源价格产生重要的影响。因此，深入探讨城市规划主要因素 对城市土地价格的影响具有一定的实际意义。 功能分区： 1.商业区 商业区由商业街和各种商场（或超级商场）组成，多分布与城区或交通干道旁。中小城市商业区多在城市中心区内。 ［说明］商业街内集中了较多的零售商店，为消费者购物、娱乐，以及享受各种服务提供方便。一些商业街以市场最优为原则，建立在城市的几何中心处，商业活动的范围很大：一些商业街以交通最优为原则，建立在市区环路边缘或市区边缘的高速公路沿线。 2.住宅区 住宅区是城市中最普遍的用地方式，市城市的主要职能。有成片住宅楼及配套的服务性设施，如商店、幼儿园、中小学校、医院、影剧院、综合商场、绿地、文体设施等。由于经济原因，住宅区也开始呈现高级与低级的分化。 住宅区分化 高级住宅区 低级住宅区 建筑质量 房屋面积大，有些是独立庭院 面积狭小，拥挤密集 配套设施与环境质量 配套有相应的学校、医院、商店和绿地等公共设施，生活方便，环境优美 破旧拥挤，卫生设施缺乏，环境状况很差 位置 多建在城市的外缘，与高坡、文化区相联系 与低地、工业区相联系，拥挤在内城和工业区附近 入住阶层 高收入阶层 低收入阶层 3.工业区 工业区是城市发展中的重要功能区，现在多分布在城市边缘，靠近河流、铁路、公路等交通便利的地带。许多城市因工业门类不同而形成多个成片分布的工业小区，各区由若干个同类工厂组成。工业区大都不同程度地存在噪声、空气、固体废弃物和水污染，因此工业区位选择还要考虑环境因素。 特点1：不断向市区外缘移动 城市发展的初期以市场、资本、劳动力、交通网等优越条件吸引了工业。这些老工业区都是自然团聚而成，布局较乱，存在诸多不合理之处。随着工业发展到一定规模和第三产业的兴起，城市土地日益紧张，大多数工厂企业污染环境的问题日渐突出。为了降低成本、保护城市生态环境，工厂企业纷纷被迫向市区外缘移动，甚至在市区外围形成一个包围城市的环状区域。 特点2：趋向于沿主要交通干线分布。工业生产活动中产生了大量的运输需求，这决定了工厂企业必膝寻求靠近河流、铁路、公路的低平地带，来布置厂房、仓库、货场等设施。 地价关系 任何经济活动都需要一定的空间作为依托，土地作为城市地域功能分区的影响因素。主要是通过所处的经济区位来决定的。 由于土地所处的经济区位不同，土地的利用价值也不同。由于不同的土地利用方式产生的地租差异，城市内部土地利用的圈层分化较显著。 城市中心地区土地价格昂贵，一般为经济地租较高的商业区。向外，土地价格逐渐降低，为住宅和工业的分布区。 就工业土地利用而言，不同的工业类型要求不同的土地条件。大规模工业行业一般放在郊外；占用土地少、污染小、回报率高的企业，如服装工业、印刷业等，可在城市内部布局。 ［拓展］ 在竞争的环境下，土地的利用取决于各种活动愿意付出租金的高低，只有付出租金最高的活动才可以得到这一土地。而影响地租高低的因素主要有交通通达度和距离市中心远近两个方面。 一般来说，通达度越高，土地价格或者租金越高。城市中心有多条道路穿过，通达度最高，租金最贵：从市中心延伸出来的主要公路的两旁和公路的交汇处，通达度也相对较高，租金比较昂贵；远离公路的地区，租金则比较低。 距离市中心的远近对商业、工业和住宅等活动都有影响，但是对不同活动的影响大小不一， 距离市中心远近对于商业的影响最大。商业区靠近市中心，就可以接近最大的消费人群，因而商业企业家愿意付出很高的租金。住宅区受距市中心远近的影响较小，其支付的租金比商业少，比工业多。工业区受距市中心远近的影响最小，支付的租金最低。 城市规划对土地资源价格影响是多方面的，但也是错综复杂的。上面仅就城市规划单因素对土地资源价格影响进行了分析，在实际工作中，应从综合的角度分析城市 规划对地价的影响。城市规划对土地资源价格产生的影响总体上是正向的，但如果城市规划条件设置不合理，或用地规模、用地性质和用地结构配置不合理，也会对 城市土地价格产生负面影响。因此，深入研究城市规划对城市土地利用的影响，不仅仅体现在城市景观、城市功能分区、城市市政设施布局等方面，更重要的是结合 现代城市经营发展理念，真正提高提高城市土地的经济运行效益。 高二（16）班、高二（14）班 杨子臻、赵栩、陈健锋、涂铭坤