大厦维修翻新工程及案例探讨.PPT

《建築物管理條例》(344章)檢討諮詢 鍾沛林律師、金紫荊星章、太平紳士 2014年12月6日(9:15am-11:45am) 1 . 與大型維修工程有關的糾紛 法定人數及票數比例 會議的法定人數由業主總人數之10%→20% 決議所需投票份數從 50%→75% “大型維修工程”的定義 超過法團每年預算總額某個百分比 (或 某幾個百分比)的工程項目。 每單位業主須支出的金額。 政府命令的工程 – 驗樓、驗窗、WR2。 提高招標過程的透明度 業主大會通知由14天→21天。 會議通知載列“提示”業主須分擔超過一個指明集資的金額。 於大廈顯眼處展示招標書。 讓業主查核招標文件。 2. 應5%業主要求召開法團業主大會 管委會主席須把業主提出的討論事項列為議程的優先處理項目。 管委會主席一職出缺時，副主席召開業主大會；如沒有選出副主席，管委會委任其中一名委員業主大會召開；如無委員被委出，則由要求召開業主大會的業主在他們當中提名一名代表召開業主大會。 3. 偽造的委任代表文書和不當做法 收集委任代表文書 會議通知清楚列明收集箱的確實位置及開箱以查核點算的時間。 及集箱應雙重上鎖，放於在大廈顯眼處。 每個箱2條鎖匙應分別由管委會秘書/召集人和一個第三方(如調解員、核數師或律師)保管。 3. 偽造的委任代表文書和不當做法 收集委任代表文書 收集箱應由鎖匙保管人在他人見證下開啟。 只接受??任代表文書正本。 委任代表文書應印上法團會期日期。 委任代表文書收條由管委會秘書或/召集人親自把委任代表文書的收據交給業主。 核實委任代表文書 24小時前，於大廈顯眼處展示送交了委任代表文書的單位清單 ，直至會議後七天為止。 管委會主席/召集人註明委任代表文書作廢的原因。並容許業主代表和獲委任的第3方查閱作廢的委任代表文書，以及可提出上訴。 委任代表文書上載有獨有序號，方便管委會查核。 4. 成立法團 需業主的份數 所需的總業權份數由30%→20%及與條例3A及4條的關係。 沒有投票權的份數不計入總共擁有份數的總數內。 召集人的資格 加入準則，如管委會委員相同 - 未獲解除破產的破產人、自願安排的人；未于過往5年內在香港或其他地方被裁定犯罪而被判超過3個月而又不得選擇以罰款代替的監禁(不論是否獲緩刑) 。 5. 終止委任公契經理人 降低門檻 總業權份數從50%→30%。 委任期限于5年。 2年內協助業主成立法團，或委出業主委員會，或委出1名業主代表與下任服務提供者簽署合約； 3至5年，由30%業權份業主通過決議，公開招標??任新的服務提供者；及 如決定不委任新的服務提供者，可與現在的經理人簽訂新合約(包括委任期、酬金等) 。 新安排是否適用於新和現有的項目、或只適用於將來新項目。 6. 公契經理人酬金 每年按指明的百份比(如0.5%)降低酬金比率上限至第5年和其後8%。 不計一些不渉增值服務的指明開支(如電費、水費等) 。 總部(如會計)開支須提供詳細分項數字，說明如何由各發展項目分攤。 就大型發展項目(如超過300，500，700和1,000)住宅或車位的發展項目的契經理人酬金，設定額外級別和較低的上限。 7. 進一步 Q A * *