第4章 房地产开发经营经济评价指标与方法.ppt

（2）动态指标的方法与计算 财务内部收益率反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。 能够直接衡量项目的真正的投资收益率。 不须事先确定一个基准收益率，而只要知道大致范围就可以了。 需要大量的与投资项目有关的数据，计算比较麻烦。 对于非常规现金流量的项目，其内部收益率可能是不唯一的，或者不存在。 （2）动态指标的方法与计算 动态回收期（DPP）：在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收益回收项目全部 投资所需要的时间。 可以根据现金流量表计算DPP。 （2）动态指标的方法与计算 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比，低于行业平均标准，则认为项目可行，否则认为项目不可行。 考虑资金的时间价值。 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况。 （3）项目偿债能力的指标 投资项目的清偿能力指标，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。 （3）项目偿债能力的指标 借款偿还期： 在国家财政规定及项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 ? 式中， Id——项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)， Pd——借款偿还期(从借款开始期计算) Rt——第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊消及其他还款资金)。 （3）项目偿债能力的指标 借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为 ： （3）项目偿债能力的指标 （3）项目偿债能力的指标 ?利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。 其计算公式为：???? ???? （3）项目偿债能力的指标 利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。? ?利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。 （3）项目偿债能力的指标 偿债备付率——项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 （3）项目偿债能力的指标 可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。 偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。当指标小于1．2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。 （3）项目偿债能力的指标 资产负债率 ：资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。 其表达式为： ????资产负债率＝负债合计/资产合计×100％ 资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。 （3）项目偿债能力的指标 流动比率CR：反映项目偿付流动负债能力的指，为流动资产总额和流动负债总额之比。 流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 　流动比率是用来表示资金流动性的，即企业（项目）短期债务偿还能力的数值，基准值是2。 注意：流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强，但是存货、待摊费用等也属于流动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背等情况，流动性较差。　 （3）项目偿债能力的指标 速动比率：是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。　 　　 （3）项目偿债能力的指标 　 　　 速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额×100% 速动比率是用来表示资金流动性的，即企业（项目）短期债务偿还能力的数值，基准值是1。　　 房地产开发项目的存货占流动资产的的大部分，速动比率较低，低于100% 4.3 经济评价指标计算实例 【例3—1】某投资者以10?000元／㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当