VBO溪谷营销策划报告.ppt

LOGO 项目定位 [ 市场策略研究制定] 总体市场战略研究 项目总体市场开发战略以差异化、高附加值、高品质、高利润的高价值开发战略。 项目总体市场方针向着创造市场及区域价值，缔造引领周边物业价值及形象标杆的品牌营建方向发展。 项目的总体市场策略采取“高位取势、高举高打、一炮走红、顺应瓦解”的市场策略 项目的总体价格策略采取“五级加权法”的方式。 价值实现 最大化 传递 资源 市场定位思路 客户资源 品牌资源 地段资源 产品资源 资源 以中高品质住宅需求、追求有品质、品味人居环境的体验型需求为主要针对对象。 采用差异性的市场策略，针对潜在市场及需求，创造产品的差异化价值，启发市场需求。 价值实现 总体市场定位 面向北京CBD地区以及燕郊本地内中高端的为主要客户群的城市经典名片 面向北京CBD区域及燕郊本地内—— 是我司对本案项目存在市场机会的区域界定。 城市—— 中心、地位的代名词。是本项目绝佳地理位置的集中体现。 经典—— 打造舒适性、宜居型社区，成为未来城市高端项目的扛旗企业以及燕郊地区未来高端 产品、高品质文化社区的典型项目 名片—— 打造美观大气、简约的项目形象、城市的代表作，燕郊地区城市居住文化的代表作品。 项目形象价值研究－最大化 整体运营 项目推广 品质诉求 品牌影响 区域内同质化竞争激烈 形象领军 品质标杆 城市居住核心区——紧临旅游度假休闲区，享受配套无障碍 CBD白领燕郊置业第一居——CBD白领从品质、形象、心理上高度认可本项目 私人专属领地——区域内高端置业客户提供专属空间 高端社会形象――燕郊（三河）地区的名片 总体形象定位 定价方式： 通过对比手段，并结合市场涨幅预判，将价格定位由价格静态定位转为动态，符合明年整体运作时的市场动态发展。 区域及周边竞争对手对比关系 　定价依据 　定价方式 采用五级加权方法测算本项目理论基价 预测07年度市场同比涨幅与环比涨幅 静态 动态 市场历年度同比涨幅与环比涨幅 价格定位－传递 区域及周边同类型物业本年交易情况参考及同本项目的5级加权对比权重说明 加权因子 内容 说明 洋 房 权重说明 权重 建筑设计 外立面、建筑风格、建筑形式、布局等 对建筑设计有所考虑但影响不大 10% 外部景观资源 山、水自然景观，市政公共景观，外部居住环境等 此类客户置业多为改善生活需求，对生活品质要求较高， 对周边环境要求以舒适为主 15% 内部环境规划 绿化率、园林设计、水景、参予性等 要求极高，认为社区环境是小区品质的主要体现，是其身份体现的一种象征 15% 位置交通 公交、地铁、道路等是否完善或畅通 一般有私家车，但其家人的出行和生活还以公交系统为主，要求工作和居住地点距离不能太远 15% 户型面积 面积的大小，实用率等 对价格有一定的承受力，而且市场上此类产品的面积多在90－150平米之间，变化不大，在客户的接受范围内 10% 房形格局 内部结构设计、功能区的划分、朝向、开间等 对朝向、开间、舒适性等有要求 10% 社区配套 超市、会所、游泳池、运动健身场所、各年龄段人们的活动空间等 对游泳池、健身场所、文娱场所等高档次配套有较大需求 10% 区域配套 周边医院、学校、商场银行、邮局等布局结构 要求区域配套能提升生活的档次和品味，如特色餐饮、品牌教育、干洗店、医院等 15% VBO 溪 谷 公 寓 价 格 项目名称 建筑设计 外部景观资源 社区环境规划 位置交通 户型面积 房形格局 社区配套 区域配套 建筑施工 5级加权 销售价格 比准价格 所占比例 参考价格 权 重 10% 10% 15% 15% 10% 10% 10% 15% 5% 加权值 星河皓月 2.5 2 2 2 2.5 2 2 2 2 2.1 4000 9523.81 10% 952.38 东杉国际 2 2.5 2 3 2.5 2.5 3 3 2 2.55 4900 9607.84 25% 2401.96 美林新东城 2 2.5 2.5 2 2.5 3 3 2 2.5 2.4 4800 10000.00 5% 500.00 尚品福成 3 2.5 3 3 3 3 3 3 3 2.95 3700 6271.19 20% 1254.24 香格里拉花园公寓 3 3 3 3 3.5 3 3 2.5 3 2.975 3900 6554.62 5% 327.73 新圣得花园 3 3 3 3 3.5 3 3 3 3 3.05 3700 6065.57 10% 606.56 纳丹堡 3 3 2.5 3 3.5 2.5 3 3 2.5 2.9 5100 8793.10 25% 2198.28 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 100% 117