土地使用权的评估(ppt65).ppt

土地使用权的评估 第一节 土地使用权及其评估特点 二、土地的分类及其特性 1．按社会经济用途，土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地。 2．按经济地理位置，土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。?　　 1.土地特性及分类 （1）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 （2）土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性； （3）土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。 三、土地资产价格体系 （一）基准地价 ①基准地价是一个区域性的平均地价 ②基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价； ③基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格； ④基准地价是单位土地面积的地价。 ?　　 （三）基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的关系  1.联系 （1）它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。 （2）基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系 ①基准地价是标定地价评估的基础 ②标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。 　四、土地资产价格的特点 （一）土地资产的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的 （二）土地资产的价格特点 1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定 2.土地价格主要由土地的需求决定 3.土地价格的上涨性 4.土地价格具有明显的区域性 　五、影响地产价格的因素 　　（一）一般因素 　　1.行政因素 　影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 　　2.社会因素 社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。　 （二）区域因素 1,　区域因素因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。 第二节　企业资产重组与改制中土地权属的处置 　　一、土地权属的类型 土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。 　　（一）土地所有权 　　1.《中华人民共和国土地管理法》规定，我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 　　2.国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，但任何单位和个人都不拥有城市国有土地的所有权。 （二）划拨土地使用权 当前建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，如以下各类用地： 　　（1）国家机关用地和军事用地； 　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地； 　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 (一）处置方式 1，出让方式 2，直接投资入股方式 3，租赁方式 （二）土地权属处置需考虑的因素 　1.企业资产的净值。 　　在额度控制的前提下，如果企业资产净值达不到额度规定数额，拟上市股份公司可优先考虑将土地资产入股的方式，以增加资产价值。 　　2.企业的盈利水平。 　　土地折价入股会增加上市公司的净资产，相应会降低净资产收益率。如净资产收益率低于股份公司上市发行股票的要求时，就应考虑以租赁方式取得土地使用权。 第三节　土地使用权评估的程序和原则 一、土地使用权评估的程序?　　 （一）明确委托项目的基本事项?　　 （二）制定评估作业计划?　　 （三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案?　　 （四）评定估算土地使用权评估结果，撰定评估报告 　 　二、土地使用权评估的原则 主要有五个原则： （一）替代原则?　　 （二）最有效使用原则?　　 （三）变动原则?　　 （四）供需原则?　　 （五）贡献原则? 具体阐述如下： （一）替代原则 1.含义 　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。 2.土地估价中的替代原则可概括如下 （1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。 （2）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。 （3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 第四节　土地使用权评估的市场