5.2房地产价格.docVIP

第二篇 资产评估实务 第五章 房地产评估 第二节 房地产价格 1房地产价格特性 1.1土地价格特性 1.1.1价格构成特殊性 一般商品的价值本质是人类劳动，价格是价值的货币表现。 土地价格表现为土地资源（权利）与人类劳动（活劳动与物化劳动）的和。土地资源（权利）的价格是未来地租的折现，人类劳动部分与一般商品一样。 1.1.2 价格决定机制的特殊性 一般商品的价格以价值为基础，围绕其上下波动。土地的价格由收益即使用价值决定。 1.1.3供求的特殊性（在1.2.2.2经济供给的稀缺性中已讲） 1.1.4价格不断上涨 1.2房地产价格特性 1.2.1价格构成复杂性 地价＋房价 资源＋劳动 1.2.2房地产价格的区域性、个别性 1.2.3房地产价格的政策性 2房地产价格的种类 2.1土地价格、建筑物价格、房地产价格 2.1.1土地价格 两权分离——居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合或 者 其他用地 50 年。  基准地价：由政府测定的，某城镇某级别某时点土地的平均地价。 标定地价：由政府测定的，某地块某时期的地价。 出让底价：一级土地市场的交易底价。 转让价格;二级土地市场的交易价格。 征用价格：国家征用土地时的价格。 课税价格：对土地征税时的价格 抵押价格：土地抵押时的价格。 2.1.2建筑物价格 2.1.3房地产价格 地价＋建筑物价格 2.2总价格、单位价格、楼面地价 总价格：房产的总价/或宗地的总价（不能反应房产价格水平） 单位价格：单位地价/建筑物单位面积价格/房地产单位面积价格（能反应房产价格水平） 楼面地价＝土地总价/建筑总面积（是地价） 容积率＝建筑总面积/土地总面积（和楼层的高度有关） 3房地产价格构成 房地产成本＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建安费用＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 3.1土地取得成本 3.1.1征用农地 土地取得成本＝农地征用费＋土地使用权出让金 ＝土地补偿费＋土地投资补偿费＋安置补偿费＋土地使用权出让金 注意：（土地出让金即国有土地使用权价格，划拨用地不交土地出让金） 3.1.2城市房屋拆迁的土地取得费用 土地取得成本＝拆迁安置补偿费＋土地使用权出让金 3.1.3市场购买的土地取得成本 土地取得成本＝土地出让金＋应缴纳的税费 或 土地取得成本＝土地转让费＋应缴纳的税费 取得的土地可能是生地、毛地、熟地。 （P151中间）生地：已征用，未“三通一平”或“七通一平”。 毛地：城市建成区，未拆迁，未进行安置补偿。 熟地：完成“三通一平”或“七通一平”。 三通一平：通水、通电、通路七通一平通上水（饮用水）、通下水（排污水）、通电、通路、通讯、通煤气、通热气以及。