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都江堰项目定位报告 经营部呈报 2010·05·20 目录 青城山都江堰别墅市场现状分析 消费客群特征分析 项目SWOT分析 项目市场定位 项目形象定位 项目产品定位 项目案名建议 项目推广战略及表现 项目推广节奏（见附表） 青城山都江堰别墅市场现状分析 1、该区域住宅的建筑形态主要是别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼、合院 等，其中双拼、联排、叠拼三种建筑形态居多，新近开发项目中的低层合院产品及 mini别墅得到市场的肯定。 2、据调查该区域内的高端别墅物业设计风格多以中式别墅为主，40—400平米的“5+2” 模式的度假别墅，大部分100平米以下为精装房，近年来成为该区域的主要消费产品 类型。 青城山都江堰别墅市场现状分析 3、由于成青大道的通车，该区域的居住价值在提升，价格也有大幅度的拉 升，目前联排、叠拼别墅的价格主要集中在7500-10000左右（精装）元/㎡ 左右，高端别墅价格在12000元/㎡左右。 4、由于成灌快铁的通车，仅25分钟的时间切换成都与都江堰。区域价值无限提升， 未来土地价值升值潜力巨大。 5、国家斥资400个亿、投入都江堰3万亩土地开发，如此集中的大手笔投入，必将转化 为城市土地增值的支撑，在未来将会有越来越来多的高端项目拔地而起。 青城山都江堰别墅市场现状分析 青城山都江堰别墅市场现状总结 消费客群特征分析 1、都江堰别墅项目客户特征分析： 都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国内等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。地震后，本地客户购成交情况明显成上升趋势。 消费客群特征分析 2、青城山别墅客户特征分析： 青城山地区楼盘供应逐渐增加，且规模较大。目前市场上叠拼别墅和合院形式的别墅销售较快，面积从40-120㎡的户型销售都较好。独栋、联排等形式的别墅销售也较好，总的说来，销售情况较理想。客户构成主要以成都以及省外区域客户为主。因灾后重建原因，上海等援建地区带来了一定的以旅游休闲度假为目的的投资型客户。 项目市场定位 本项目的市场定位，应遵循以下四个原则： 1、打造青城山都江堰双遗产地区的高端别墅物业名片，占领市场制高点。 2、因遵循差异化竞争模式，摆脱同质化竞争束缚，打造极具竞争力的市场空白产品。 3、以长远的战略眼光为指导，精准定位高端旅游度假需求以及第一居所需求。 4、为提高项目以及公司品牌价值，实现利润更大化，需将市场空间扩展至全国范围， 参与全国各地顶尖度假物业的同平台竞争。 项目市场定位 因此，我们要提出的市场定位即是： 以都江堰新城一流生活配套及双遗产自然资源为双核心， 所吸引的 大成都范围内日益增长的第一居所需求+扩展至全国的高端 旅游度假需求。 项目形象定位 成熟的市场定位，决定了必然的形象定位： 少数人，久仰的世界（精神层面） 不只是收藏（产品高端属性层面） * 我们的愿景是： 忘了中华园， 开创青城山别墅高端价值新纪元。 》》》青城山都江堰别墅市场现状分析 6、根据都江堰新城规划，占地5500亩的金马河国际旅游度假区，将成为 其城市建设的高端核心区域。其中包括2400亩低密度度假别墅住宅用地、 2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区，丰富的景观和完善的配套。 7、蓝光、泰达、龙湖、中信等众多实力开发商云集于此，这势必会彻底改变 该区域市场内高端物业格局。该区域新一轮的价值上溢即将来临。 8、据调查，该区域内的度假型物业，普遍较为低端。生活配套设施匮乏、 物业管理模式老旧，整体空置率较高。 综上所诉，我们认为： 为遵循差异化竞争原则，打造该区域内的最高端别墅物业。应满足以下条件。 1、目前该区域市场中，拥有完善生活配套的高端大独栋物业较为稀缺。 2、目前占据青城山自然资源，面积小、总价低的“5+2模式”度假类别墅较为畅销。 3、交通体系的完善，势必造成该片区别墅物业新一轮的价格上行。 4、对比纯青城山别墅物业而言，近都江堰别墅物业因享受国家灾后重建的政策 及巨额资金扶持，将享有更齐全、更完善的新城生活配套。 5、都江堰新城规划下的金马河国际休闲度假区，因双遗产风景区自然资源的配套