忠县新生镇镇区粮食收储公司地块修建性详细规划说明书.doc

前言 新生粮食收储公司拟开发建设地块（下称“粮油公司地块”）位于忠县新生镇陶家沟移民迁建区北部。该地块用地0.2177公顷（折合3.2655亩），地块用地现状使用情况较为单一，全部属于新生粮油收储公司职工住宿综合楼拟建设用地（国有土地）。 陶家沟移民迁建区为三峡库区移民安置确定的城镇发展区，随着移民迁建安置任务的完成，该地区各类基础设施和公共设施配套逐步完善，已形成较为成熟的街区。但由于受移民分户安置、其他历史条件等影响，陶家沟片区已建建筑基本上为分单位用地、分块分区域（沿路沿街）进行建设，并由于受建设资金力量的限制，绝大部分建筑以集资筹建或融资的形式单栋进行修建、地块划分过于零散，导致目前未开发建设的地块多数被已建移民安置建筑所围合，道路等各种配套设施较难实施、且不便实施，地块周边环境、居住条件比较恶劣。 为改变上述现象，加快新生“洁净小城、品味小城”建设，推进城镇化步伐，经新生镇人民政府研究，拟对该类地块及周边部分闲置用地实施整体开发建设，希望能够切实做到“改造一片、完善一片”，逐步消除“城中村”，提高人民的居住条件、打造新生靓丽的城市形象。 本次拟建粮油公司地块亦属于以上诸多地块中的一块。由于该地块处于周围已建（移民安置，不能拆迁）和拟建建筑围合之中，较少与道路相邻（多部分用地只能通过消防通道或小区支路与外界主次干道链接）；且地块界限多于已建移民安置房屋的背侧相邻（由于人们的生活习惯、建筑背侧卫生条件较差）、周围环境比较糟糕，亟待改善。 鉴于以上情况，新生镇人们政府偕同粮油收储公司在对该项目进行深入研究后，并在相关部门和领导的关怀和支持下，特委托我院对粮油公司经济技术指标的可行性和合理性予以分析论证。 项目概况 （一）拟建地块区位及概况 1、新生镇建设现状概况 新生镇地处忠县东南部、长江北岸，为长江三峡水库淹没城镇。镇域东北与忠州镇接壤，东南临长江、乌杨镇隔江相望，西南邻任家镇，西接天池森林公园（善广乡、白石镇）；全镇幅员面积89平方千米，为忠州都市圈的一部分，辖2个社区居委12个村，总人口约3.3万人。 新生镇镇区主要位于新生社区居委，省道忠（县）丰（都）公路从镇区边缘划过；镇区中心区距忠县县城约13.5千米，距沪渝高速公路忠县出口约3.5千米。经过移民迁建和近年发展、现状城镇建成区面积约0.58平方千米、城镇人口约0.67万人；场镇交通、能源、环保、防灾减灾等功能布局日益完善，已实现水、电、气、光纤、电话五通，初步形成了“五纵三横”的城镇发展框架。 2、区位位置概况 本次拟建粮油公司地块位于新生镇陶家沟片区北端，小地名磨子冲，地处新生移民迁建安置区区域内。地块东临城市主干道；西侧为规划的一条城市支路（消防道路，暂未形成、为基坑道）；南北两侧为已建建筑（西侧临居民张五房屋界限，东临居民王金明房屋界限）。 （二）拟建地块规划地形分析及开发概况 1、拟建地块规划现状地形分析 该拟建地块土地总用地约2177.00平方米，净用地约为1967.06平方米。 本地块用地面积较小，地形情况较为简单，总体地形西高东低。 现状用地自东向西由城市主干道往支路方向大致分为2个台地：城市主干道向西20米左右，连同北侧部分用地为一个台地，至台地分界线处沿线标高在212.04 ～213.64米之间；东侧部分用地位于第二个台地，标高在215.68～221.57米之间，从台地分界线向南，呈逐步升高趋势、且与北侧消防道路现状道路标高相对高差较大。从项目实施上来说，该地块用地的地形条件在基地场平和竖向设计的处理上投资相对较大。 2、地块建设概况 该地块属于陶家沟移民迁建区的一部分。2004年5月新生镇政府将该地块划拨给新生粮油收储公司做粮食仓库用地。2006年，粮油收储公司拟按照规划实施仓库迁建方案，但由于企业改制及配套资金的不到位，该建设项目一直拖延。 自移民迁建安置以来，随着周边地块的居民建筑建设，该区域发生了较大变化，同时也带来了一些问题。由于受移民安置实际情况和单位用地权属、历史条件等影响，该地区已建建筑基本上为依街沿路导致整个片区不协调，同时给周边居住群众生活上带来很大不便。 为解决遗留问题、把该土地更有效地利用，镇政府多次与粮油公司业主协商并达成协议，将原土地及未能完工的建筑房屋及前期费用通过评估计入成本，按土地招拍挂程序实施改造，逐步消除“城中村”，提高居民的居住条件，打造新生靓丽的城市形象。 （三）地块建设和规划面临的难题 1、该地块位于主干路西侧的坡体上，用地内相对高差较大。 2、受周边已安置居民建筑影响，疑似“城中村”，土地闲置； 3、拟建地块周围已建建筑围合现象严重，经济技术指标核定、建筑间距的确定影响大，与相关规范相矛盾。 为了解决以上所述的遗留问题，整合该地块用地、达到多赢（小区环境、粮油收储公司、新生镇人民政府、开发企业等），