2012年10月武汉盘龙城项目酒店地块定位报告.ppt

武汉盘龙城项目 酒店地块定位报告;;物业发展建议;》项目运作由于考虑长期经营价值，因此产权酒店及销售性质公寓酒店不予考虑。项目处于商业及商务非主流地段，短期内酒店、商业物业市场价值待提升；; ;「高档酒店+商业」/「中低档酒店+商业」如何取舍？;物业发展建议;1;规划酒店指标;拟建酒店地块;S;物业发展建议;》区域产业规划与格局清晰，本项目酒店及商业物业发展及消费群体将以居住 新城消费群体为主要依托。;项目;》盘龙城对外交通顺畅，内部次级干道和支路较少，各区域之间的联系紧密度不高，虽有规划地铁八号线，但初步计划2016年前建成，目前的盘龙城交通设施相对薄弱 。;》武汉已建成运营高档星级酒店多集中在二环内各市级、副市级商业中心、火车站、长途客运站、市区政府机构集中地。本项目处三环外，打造高档星级酒店先天条件不足。;;2.3武汉市典型高档星级酒店综合特点;卓尔汉口北酒店;2.4 武汉市典型近郊高档星级酒店案例;2.5 武汉市典型中低档酒店分布;;黄陂大酒店;;》发展趋势 区域酒店市场发展处起步阶段，高档商务酒店、度假型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店还未出现； 》运营水平 盘龙城区域内酒店多以自营为主，消费档次、配套服务与市区酒店存在明显差异； 》客户群体 星级酒店的客群比较综合，有固定的企业和旅游团队客户，此外为会议客户 ，经济型酒店客户主要以满足周边客户需求为主； 》市场预判 项目从市场角度不具备开发高档星级酒店条件。 ;》项目周边以中百仓储卖场为代表，小型商业主要集中在盘龙大道及巨龙大道沿线楼盘街铺，多为一些社区配套型商业，业态无差异，大中型休闲、娱乐商业较少。;》项目周边商业氛围淡薄，且多为自发形成满足周边人群日常生活的低档次商业，周边商业对项目定位无促进作用； 》项目周边商业普遍档次较低，直接导致消费力分散和流失到其它区域； 》项目周边商业街租金偏低，普遍在20-50元/ ㎡ /月； 》以领袖城、F阳光城、歌林花园为代表商业多为街铺形式，业态以一般生活配套居多。;综合所述，本项目未来市场占位具备发展“特色中档酒店/商业配套”物业条件。;物业发展建议;》区域现有楼盘及规划项目总建筑面积约1500万㎡，如按人均35平米标准计算，未来区域居住人口达可30万人，盘龙城已成为武汉市重要的城市功能扩散区，未来商业消费人口基数大，是本项目酒店及商业人气来源。;》以汉口北批发第一城、中国家俱CBD、五洲建材城为代表产业地产及佳海市工业园 为代表的工业地产有大量的潜在消费群体，但都规划有大量商服配套。虽有汉正街批 发市场迁入利好因素，对本项目而言，立足于满足项目周边消费需求相对务实。;物业发展建议;;事实条件;物业发展建议;建议项目以高品质特色经济型酒店打造，酒店功能以客房及康体为主，具体酒店功能为：;200-400间;本酒店客房规模建议在180-200间，理由如下： 投资适中，风险小，较符合武汉品牌经济型酒店客房数量； 主要服务项目周边人群； 以客房功能为主要盈利点，以康体休闲带动客房入住率。 ;核心客户;若租赁给经济型品牌连锁酒店或私营企业主;集康体休闲、餐饮于一体的生活场;50%;价格定位依据： 1.结合项目周边商业租/售价水平； 2.项目业态组合； 3.市场预期及客户承租能力； 4.项目未来开发价格上升空间。;物业发展建议;》原规划酒店基底占地面积1794 ㎡，规划建筑??积17522 ㎡，规划层高21F，考虑 酒店市场需求及档次定位，建议酒店客房建筑面积在40㎡左右； 》各楼层客房套数根据房型控制在20套以下,酒店建筑层高15层； 》合理设置停车区域，以满足物业车位需求； 》酒店地块规划有街道办事处、市政管理机构、派出所及其它管理用房，建议将该 类规划物业进行项目整体调剂； 》酒店大堂净高在6m以上，康体娱乐等设施设置独立通道。;规划酒店及附楼; 酒店地块规划有街道办事处、市政管理机构、派出所及、社区医疗服务中心及其它管 理用房，在地块可整合前提下进行综合应用，重点考虑： 》地块整合前后酒店规模及档次可适度拔高； 》利用地块北低南高地形特征，将规划派出所等影响酒店物业设置地块北面地势较低 处，以规避影响； 》可利用地块面积大，考虑不设置地下停车场，合理规划地面停车位。;商业业态布局;概念示意图;电梯间;客房比例及布局;客房布局;露天浴场;;;为最大化酒店经济效益、品牌效益及有效客源，可与知名品牌连锁商务酒店联姻，进行品牌合作。; 项目启动及筹建期限;投资回报估算;汇报完毕！