2012年11月上海XX城花新园2013年营销计划.ppt

万科城花新园项目组 201211 万科城花新园2013年营销计划 报告架构 报告架构 Part1 市场情况分析 Part2 2012年工作总结 Part3 2013年工作计划 1.整体市场 2.竞品市场 1.销售总结 2.产品总结 3.费用总结 1.目标分析 2.推售思考 3.蓄客计划 4.推广策略 3.客户总结 5.拓客执行 市场情况分析 1.整体市场 2.竞品市场 Part1 关键字：调控、刚需、价格 2.2012年闵行市场回顾 现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价格呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。 市场开始回暖 区域整体月度价格呈现下行趋势，10月月度成交价格相较 1月下浮 20%。 区域市场2012年前10个月供需比为 1.1：1，整体新增供应量略大与成交量。 2012年，区域市场自 3月份开始回暖，3~10月份月度平均成交量 6.3 万方。 3.2012年竞品情况回顾 项目名称 m=70 70m=90 90m=110 110m=130 130m=150 150m=170 m170 古北新城二期 0 0 17 14 35 10 0 万源城 6 454 55 6 0 1 23 贝尚湾 43 142 0 0 38 0 0 中大九里德 0 23 2 10 5 6 0 碧林湾三期 0 15 29 0 15 4 2 新虹桥雅苑 6 15 52 6 12 0 0 项目名称 一房 二房 三房 四房 其他 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 古北新城二期 ─ ─ 31 50.82% 45 42.45% ─ ─ ─ ─ 万源城 ─ ─ 208 71.48% 332 44.09% 0 0.00% 0 0.00% 贝尚湾 43 30.28% 142 37.67% 38 80.85% 0 0.00% ─ ─ 中大九里德 ─ ─ 26 29.89% 14 18.67% 6 19.35% ─ ─ 碧林湾三期 0 0.00% 59 24.38% 17 68.00% 0 0.00% 6 50.00% 新虹桥雅苑 9 16.98% 65 22.11% 17 26.98% ─ ─ 0 0.00% 主要竞品去化房源房型分布 主要竞品去化房源面积分布 3.2012年竞品情况回顾 由于万源城的热销，竞品市场表现为以80M²左右的两房和90 M²左右的小三房为去化主力，面对的客群为首置刚需客户；另外，130~140M²左右三房也受到一些再改需求的客户的青睐。 项目名称 一房 二房 三房 四房 其他 古北新城二期 ─ 30 61 ─ ─ 万源城 ─ 83 421 1 1 贝尚湾 98 235 9 24 ─ 中大九里德 ─ 61 61 25 ─ 碧林湾三期 46 183 8 1 6 新虹桥雅苑 44 229 46 ─ 4 市场可售房源房型分布 项目名称 m=70 70m=90 90m=110 110m=130 130m=150 150m=170 m170 古北新城二期 0 2 68 2 14 5 0 万源城 3 464 31 3 0 2 3 贝尚湾 91 242 0 0 9 24 2 中大九里德 0 34 26 15 47 25 0 碧林湾三期 50 121 64 5 25 9 2 新虹桥雅苑 41 40 158 53 27 0 4 市场可售房源面积分布 3.2012年竞品情况回顾 目前竞品市场中，可售余量集中在以万源城、贝尚湾和碧林湾三期为代表的70~90M²的两房和小三 房首置刚需房源，同时古北新城也有一定量97M²的三房，新虹桥雅苑也有较多100M²左右的大两房 项目名称 推盘 活动 优惠政策 古北新城二期 2012年9月1日开盘推100套96-112平米的经 典2房、133-146平米3房、151平米4房； 无 毛坯，均价32000元/平 10月1日加推22套3房 无 无 万源城 3.24加推2期限量精装特价房源，为88平米3 房 无 均价32000元/平，装修标准约3000元/平 5.19开盘推90平精装房 前50位订房送奔驰SMART一辆， 并可享受优惠价7万元购置产权车 位 均价38000元/平，装修标准约3500元/平，开盘92折优惠，并赠送5-6平面积 8月18号加推71平精装2房 购房可享受5万购置产权车位的优惠 均价35000元/平，装修标准约3500元/平 贝尚湾 8月5日开盘推出65-89平精装1房和2房 无 均价25000元/平，装修标准约3500元/平 贝尚湾于10月13日加推100套左右房源，户型以65-89平精装1