《南京江北副城东方御景策略研究报告PPT》.ppt

S.W.O.T STRENGTHENS:优势 项目地处六合区横梁街道中心位置，周边菜场、超市、学校、医院配套齐全，给购房者生活提供方便 项目地形方正，规划合理，小区空间易打造。 户型面积控制良好，两房三房户型全面覆盖刚需需求 开发企业在当地的品牌影响力 长江四桥的开通让本案和到南京距离更近，吸引更多南京的购买力。 WEAKRESSES:劣势 ※目前横梁街道已建的商品房比较多、固定居住的已经购买，而离六合较近的片区都往六合置业。 ? ※项目周边多为农田和乡村社区，恐对项目品质的拔高造成一定的难度。 ※项目周边成熟居住社区较多，宇扬文化园开发商的原因，已经给南京购房者造成伤害，这种因素会对消费者造成一定的心理影响。 OPPORTUNITIES:机会 1.大量的农田和乡村社区为项目提供了极难得的环境优势。?2.项目前期调查反馈良好，但项目开发单位仍要有居安思危意识。防微杜渐，科学管理，这一切都将保证本案的良性循环。 3.目前整体规划前景对本案有一定优势，这为项目的出奇制胜提供了机会。 THREATANS：威胁 1、宏观经济走向不明朗、企业利润下降、消费者持币观望严重、一线城市房价下跌，这些都将会对消费群体产生一定的影响。? 2、项目整体建筑规划一般，消费对象背景复杂，本案在运作过程中将会面临更多的人为阻力。 ?? 3、项目产品类别，产品定位有向低端消费群体倾斜，产品自身缺乏诉求的唯一性。 项目SWOT分析 * 1、随着六合区城市地位与价值的提升对于周边城市的辐射力（尤其是对安徽和苏北）将不断提高，将来将吸引更多的外地人口；、 2、南京主城商品住宅的高价位将人群外推，而除大厂及雄州外的三副城价格的持续攀升进一步将客群向远郊推挤，这使得六合、溧水、高淳等南京远郊区县得到更多的南京市区客群的支持； 3、随着2014年轻轨4号线及地铁的开通，及跨江通道逐渐的建设开通，将会吸引部分在城北及城中工作的 部分南京市区客户； 未来六合市场的客群构成中，本地居民仍然将是主要的市场去化力量，外地人口以及受南京城区高价挤压而出的部分人群将构成六合未来客群的另一个重要组成部分。 周边乡镇本地居民改善型客群 六合城区本地改善型及刚需客群 南京城区刚需及投资客群 客群区域分布 * 财富顶层 稳定资产层 新资产层 富裕市民阶层 普通市民阶层 赤贫阶层 社会结构体系模拟图 本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中接近下层的部分（也有部分客户来自富裕市民阶层）。 他们，拼搏在城市，工作的压力，市场的压力和家庭的压力交杂，故经济体系又将其称为：夹心阶层 目标客群经济状况 * 60后 70后 80后 悲哀的60后 生于贫困年代，长于动荡时期，经历社会转型，面临失业、下岗，终于人过不惑，跟着大局步入小康，却发现，辛苦了一辈子终于盼到子女成人，可家又没了！ 愤青的70后 生于变革的年代，长在混乱的阶段，看尽世态炎凉，终于大器初成，却面临父母渐渐衰老，子女快高长大，生活的重担日益沉重，钱虽然多了，但永远追不上CPI的增长，三代同堂的美好生活被房子舒服了手脚与思想。 纠结的80后 生于美好的改革开放年代，人工单传的结果使他们享受着皇太子的成长环境，但终于成人步入社会，才发现自己竟然居于社会底层。“富二代”、“官二代”、“啃老族”、“裸婚”、“蜗居”……是与他们同生的关键词，恨爹妈不争气，不孝！恨自己无能，无奈！美好的爱情理想如何照进买不起房的现实？ 客群年龄透视 * 企业职工 个体私营业主 大学应届毕业生 异地来宁务工人士 自住 投资 居者有其屋 结婚 就业便利 区域情节 客群置业及购买动机 * 1、敏感度。与中高端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度高，选择层面比较窄。 2、自信。需要通过一座房产，来树立自己人生未来的里程碑。 3、价值。强调购买的物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。 4、细节。对项目自身性能价格比的关注更偏重于价格，对户型有比较清晰的要求。其次就是社区的整体配套及社区环境也是他们的所关注的内容。 置业消费观 * 打动他们，要很清晰告诉他们 置业在这里，把家安在这里， 未来将会是什么样子。 * 分析总结 1、站在区域的角度，将项目的档次定位在中端稍高的位置，吸纳第一次置业或首改的“都市大众”客户群； 2、站在项目的角度，将项目打造成为一个精品楼盘，与规模宏大的竞争对手在个性上产生差异化； 3、站在消费群的角度，将项目营造成一个人文社区，使消费群同质、平等而居； 4、站在广告宣传的角度，将项目的形象包装得更有个性一点，丰盛一点，更有亲和力，更有共鸣感，让人觉得它是一件值得拥有的生活精品。 * 四桥口·诚品空间·幸福社区 四桥口：突出交通优势 诚品：诚