中原2011年莆田玉湖新城策划案.ppt

;万科玉湖新城在哪里？;万科玉湖新城有点远。;万科玉湖新城是什么？;万科玉湖新城的片区印象？;2004-2005年，福州开启滨江时代;2011年，莆田开启新的江滨时代;礼赞！莆田的大时代!;虽然我们不能以6700亩来定义万科玉湖新城项目 但这不影响万科引领莆田的江滨板块 在这个风起云涌的大时代，万科玉湖新城项目从骨子里;引言INTRODUCTION;我们展开策略前必须要回答的问题;城市进化论;城市进化论;城市进化论;城市进化论;城市进化论;城市进化论;我们展开策略前必须要提的问题;新莆田第一阶段：平原扩容;城市进化论;城市进化论;城市进化论;木兰溪两岸核心发展区，片区规划拥有六大功能于一体;;项目所处的木兰溪板块是大莆田滨溪中心城，片区内拥有丰富的景观资源;城市进化论;城市进化论;我们展开策略前必须要回答的问题;中原进入莆田市一年来，通过自身操作项目积累意向客户和潜在客户，共产生约1.5万组储备潜在购房客户，并对该类客户进行资料整理。;本次客户调研客户累计样本320份，其中有效样本为305份。主要针对万科意向客户，采取电话访谈、面对面访谈为主，代表性客户深度访谈为辅的方式，着重了解项目目标客户的客户属性，产品需求、价格接受度以及对项目配套等方面的需求，具体样本阐述如下：;客户职业：67%属于私企营业主，其中约30%为在外莆商，多从事医疗及器械、木材建材、珠宝等行业。其他客户主要为公务员及事业单位工作者、企业中高管。 客户家庭结构：90%以上为二代或三代家庭结构 客户年龄构成：年龄处于30—40岁之间，有一定的资本积累，事业处于上升期间，子女处于小学或初中阶段 ; 受访客户获取信息的主要来源来自朋友介绍及户外广告，这两种宣传方式在莆田相有效性较高，其次是网络、报纸、电视。因此，在项目前期可以户外广告为投放核心，配合网络、报纸、电视进行推广，建立项目的影响力。中后期可适当配合老带新活动进行推广。 受访客户购房最主要考虑因素为交通便利性、周边配套设施、周边教育资源、开发商实力这些因素，较重视景观、社区配套、物业管理及安全管理，而对容积率、大门入口设计、户内设施（如智能化设施等）、室内装修关注度相对较弱。; 万科在莆田知名度和影响力较高，莆田人民对万科的关注度较高。大部分被访客户表示会购买万科玉湖项目。 大部分莆田人对万科进入莆田市场表示期待，对万科产品预期值较高，希望能够购买到万科产品。 万科的品牌及物业管理服务，深入人心，是意向客户考虑购买万科产品的最主要因素。同时带来社区配套及升值潜力，也是客户购买的主要因素之一。地段、交通、环境、大社区、精装修、户型等，对意向客户购买的影响较小。; 受访客户中，约四分之三的客户表示会考虑买房，仅有25%的客户表示无买房打算或尚未考虑清楚是否买房。 大部分受访者置业目的为自住，约占55%；投资客户及自主兼投资客户占约为31%，证明在国家调控政策频出的条件下，客户购房趋于冷静；小部分客户购房是为父母和子女购买。 受访的客户以二次置业占主流群体，这部分目标群体资金雄厚，价格承受力较高，希望提高生活品质。同时，“莆九条”对购买的无限制，保证这部分群体仍然可以置业。; 从受访客户对单价承受范围的调查中可以看出，接受价格段在5000-7000元/㎡、7000-9000元/㎡的客户，超过总量的一半。能接受超过13000元/㎡价格客户仅占总数的3%。 接受总价在71-80万/套及81-90万/套的客户，占受访客户的56%。其次是91-100万/套和100-120万/套，说明目标客户相对承受力较高。 大部门目标客户能够接受精装修标准为1500-2000元/㎡，其他各价格段，均有客户能够接受，但能接受超过4000元/㎡精装修的客户仅占总数的1%;需求户型：客户大多喜好三房及三房以上的户型，一房、两房的需求仅17%。 需求面积：目标客户喜好大面积户型，意向面积重要集中在90—140㎡，占总数的65%。但随着房地产价格的逐步走高，客户对90㎡左右的接受度逐渐提高。 产品类型：大部分客户偏好平层产品，小部分资金充足的客户偏好复式产品。 楼层偏好：10-20层是目标客户的首选，占总数的44%，其次是21—30层。;大部分被访者对于欧式风格的建筑接受度较高，欧式风格的建筑在莆田市场上更具有吸引力，容易体现项目的高档品质，满足莆田客户炫富心理，更容易打动客户。 对于入户花园的设计，需要比不需要略高约4%。在莆田市场户型赠送面积较少的情况下，客户对入户花园的需要主要来自面积赠送。 约三分之二的客户偏好南客厅。莆田人重视面子，对客厅要求比较高，因此南客厅接受度明显较高。 对于是否需要带书房套间，客户主要考虑为子女设置，同时也有约三分之一的客户表示没有需要。; 大部分被访客户对于主卧的设计表现出高关注度。目