迪赛2012年苏州太湖高尔夫山庄3期·财富花园企划思考.ppt

一座别墅的内圣外王 中国苏州·太湖高尔夫山庄3期·财富花园企划思考;序—— 走出十字路口的苏州亿元级豪宅 北京的顶级豪宅卖帝都， 上海的顶级豪宅卖国际， 杭州的顶级豪宅卖西湖， 海南的顶级豪宅卖休闲…… 苏州的顶级豪宅卖什么？ 在全中国的豪宅版图上， 苏州太湖豪宅的坐标定位在哪里？;苏州的顶级豪宅销售情况如何？市场分析篇;2003年，国土部对别墅用地叫停;供销;库存;价格;400㎡以上大独栋供销;;苏州领袖级豪宅 对手在哪？竞争分析;;竞争个案列表;;重点别墅土地供应;综合以上， 本案所针对的高端独栋别墅未来1-2年市场竞争存量预测在40万方左右 而纯独栋社区未来供应在15万方左右。;;他山之石，可以攻玉 九龙仓国宾一号营销借鉴;榜样的力量;营销推广对项目的启示;活动嫁接（部分时间段）;高调——报广软文凸显项目高端气质，圈定客户上流层级，彰显尊贵;凸显项目地段、产品和高端形象信息，制造话题;;数千万乃至亿元级客户是什么样的？目标客群素描;苏州绿城御园·合院产品（总价2500万以上）客户速写 : ;严介和（实业家，太平洋集团董事局主席） ;任志强（地产商，华远地产董事长） ; 语录： 1、关键词：知命 我己知天命：一妻一儿一女，坚持抱孙子。公益打拐。天使投资。与稀饭之人做稀饭之事，仅此而已。你们稀饭乎? 2、关键词：文化 拆的是房子，痛的是文化！从梁林故居被“维修性拆除”到章士钊故居被“超范围施工”！中国每年有约4．4万处文物消失，其中一半以上毁于这种打着各种旗号的建设活动中！名人故居传承着历史的记忆和文化底蕴！它们的消失，是文化之殇、城市之痛。 ;博大的中华文化，曲折的人生经历，澎湃的商界风云， 让他们将中国传统智慧与个人心路历程结合起来， 形成既有他们自己个性、又有群体共性的人生哲学 ， 其核心，是乔致庸、胡雪岩以降的中国儒商精神。 这种精神，再加上最顶层的地位， 使得他们无论张扬还是低调， 都不由自主地散发一种气质：王者之气。;稍加留意微博就能知道，他们几乎每天都往返于欧洲、海岛、日本， 周旋于生意、政府、公益、风景之间。 他们常常在微博上倾诉他们人生的感悟，尤其是抒发内心的淡定从容， 但事实上，在他们马不停蹄的旅途上，他们客观上难得真正地静下来， 感悟天地，品味历史，抚摸文化，沉淀人生。 ;我们的客户在为什么买单？ 项目卖点;户均占地两亩以上的稀缺而奢侈的别墅土地占有 “限墅”时代别墅用地越来越稀缺，低容积率纯独栋的土地更是凤毛麟角。 中国4A级太湖旅游风景区的湖、山景观资源 虽然一般人认为太湖精华在无锡，但是苏州太湖以其山水人文资源仍在长三角享有盛誉。;“中国十佳高球场”太湖高尔夫球场及球会 以吴文化为基点，太湖山水作依托，高素质配套为基础，中国独一无二的山水文化球场。 纯独栋产品设计及高端社区平台 整个太湖高尔夫山庄为纯独栋高端社区，收官3期财富花园更是容积率仅0.27，尊享纯独栋的顶级舒适，以及纯高端业主友邻的巅峰社交平台。;一宅五院、双首层、大中堂等大宅空间格局 山庄3期财富花园大宅结构大气、格局朗透、空间奢华、功能人性，尽显大院大宅的非凡气质。 ;对还没有购买的潜在客户，我们吸引点在哪里？客户买点挖掘;相对太湖景区沿线的其他高端别墅（如太湖黄金海岸、天阙、太上湖等），我们的优势明显在于： 奢侈占地 高尔夫球场配套 大宅大格局;然而，相比中国类似的度假型高尔夫别墅（主要是海南、云南等地的度假别墅），我们的胜算如何？ 论自然资源：太湖湖山资源与对方的海湖资源不相上下，各有千秋 论奢侈占地：各地高端别墅不发超低容积率、超大占地豪宅 论高尔夫配套：各有名家设计，风格品质各有特点 论区域知名度：太湖度假休闲旅游品牌影响力比海南、云南略逊一筹;数千万级度假别墅的买家，亿元身价，飞人生活， 其选择视野注定是全国性的。 为了吸引长三角乃至全中国的高端度假买家，我们必须在保持太湖流域优势的基础上，寻找能够吸引、打动外区域客户的其他要素。 不是高尔夫、不是太湖、甚至不是山水，那是什么？;要让全国高端客户消费太湖高尔夫山庄，就首先要他们认可太湖，要让他们认可太湖，就要先认可苏州。 论气候，苏州不如云南那么四季如春，也不如海南那么冬季温暖。 论风景，苏州没有海南、云南那么气韵天成，自然舒卷。 论气质，苏州不像海南、云南那样以休闲度假著称，连骨子里散发那种慵懒放松舒适的味道。;无疑，苏州的优势是两千五百年江南的底蕴。 而对高端客户而言，这种底蕴最吸引他们的地方在于： 天子所爱。康熙南巡，流连苏州；乾隆七下江南，苏州更是每次必游之处。 文人辈出。江南四大才子蜚声世界，唐寅的传奇人生更让苏州扬名。 巨贾如云。以陶朱公、沈万三为代表，苏商的传奇故事与商业智慧引人叹服。;把这些属于苏州而云南海南所不具备的底蕴融入本案， 再结合高尔夫运动作为当