2012年度株洲大江观邸营销执行报告.ppt

营销战略：活动策略 周末暖场活动建议4 激情夏日之冰淇淋DIY （——哈根达斯海量奖品） 活动主题：利用夏日哈根达斯这一诱惑，以冰爽为元素，召集广大客户带小朋友前来大江观邸参加活动； 活动时间：2011年7月周末 活动地点：营销中心 营销战略：活动策略 活动内容：以有趣的活动暖场，带动现场气氛，提升大江观邸项目的形象和客户的口碑传播，提升老带新及认购量。 活动内容：以个人为单位，每轮8人进行比赛，在主持人的口令下，看谁能在10分钟内根据现场提供的材料，搭配一杯很有创艺的冰淇淋，从而评出一、二、三名。参与者与胜出者分获不同的哈根达斯。 营销战略：活动策略 周末暖场活动建议5 关爱宝宝，幸福健康 （——孕妇及婴儿知识教育讲座 ） 活动主题：通过关爱孕妇和宝宝，举办婴幼儿知识教育讲座，以温馨为元素，召集广大客户带孕妇或者打算怀孕的年轻夫妻前来大江观邸参加活动； 活动时间：2011年8月周末 活动地点：营销中心 营销战略：活动策略 活动内容： 1、孕妇心理教育知识讲座：邀请长沙知名专家来讲课，并尽可能现场解答家长的疑难问题。 2、抽奖赠送孕妇知识手册等奖品； 3、为鼓励客户带小孩子来项目现场，在讲座之后举行儿童沙画DIY。儿童沙画DIY是大小朋友喜欢的一款游戏，特别是儿童，可以锻炼他的动手能力与配色能力。家长在听教育讲座时，为使小孩觉得不乏味，在一旁设置一个沙画DIY点供小朋友玩。 营销战略：活动策略 营销战略：活动策略 营销战略：活动策略 营销战略：活动策略 营销战略：活动策略 营销战略：活动策略 营销战略：活动策略 园林、会所工程进度缓慢，严重制约体验式情景营销 前期客户关系维护口碑不佳，难以做到“客带客” 客户对赠送面积的认可程度降低 周边生活配套需要完善 本案价格高于周边项目，具有价格抗性 后期推广力度相对较小，推广渠道没有完全展开 项目抗性分析 二、前期总结：项目抗性 2012年分为三个营销阶段，每个月开一次盘—— 原则一：紧跟项目整体的工程节点及最新展示； 原则二：把握市场，精确把握竞争对手的一举一动； 原则三：用心分析项目内部货源之间的差异，严防内部竞争； 原则四：以项目全年的资金回笼目标为最高目标； 原则五：小步快跑，多频次分批推售，精准推售，制造项目次次售罄的火爆局面， 保持项目热度后续持续热销； 推广策略 推售策略 活动策略 展示策略 营销战略：推售策略 1 5 4 3 2 9 8 7 6 12 11 10 根据各区域产品所占有的资源层级予以分类，便于后期在产品推售中实现均衡去化以及利润最大化。 明星产品 1、2、3、4#， 拥有无敌江景资源 现金流产品 婴儿产品 高盈利 5、6、7、8、9、11、 12 #，拥有中央湖景资源 10 #，培育升级 湘江 1-8#为2012年推出房源 营销战略：推售策略 大江观邸2012年将推房源 工程节点预测： 3、6、7、8#今年封顶，合同上约2013.6.30前交房； 1、2、4、5、11、12 #按照工程进度，也可以2013.6.30前交房； 9、10 #没动工，暂不确定。 营销战略：推售策略 推广策略 推售策略 活动策略 展示策略 栋号 推出套数 备注 2 108 3 62 已开盘 4 130 5 156 6 96 已开盘 7 177 已开盘 8 161 已开盘 11 198 12 165 合计 1253 推售目标：2012年推出1253套，销售720套； 2月 4月 1月（2013） 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 3月 营销战略：推售策略 推广策略 推售策略 活动策略 展示策略 第一阶段：推4、5 # 第二阶段：推1、11、12 # 第三阶段：推3、6、7、8# 1 5 4 3 2 9 8 7 6 12 11 10 推售节奏 湘江 4、5 #为第一批推售房源 营销战略：推售策略 2、11、12#为第二批推售房源 3、6、7、8#为第三批推售房源 1、9、10#2012年暂不推售 推售节奏及套数： 1、因开发商暂未提供各栋取得预售证的时间，所以在此建议推售房源的秩序，仅做参考； 2、由于2012年楼市前景不明朗，故先推未曾开盘的楼盘，再推已开盘的楼盘。 3、原则上每月每次都推100套左右的房源，每月的销售任务为60套，但是，实际操作上，一旦任意一个月内的某个日子，其蓄客达到120组（按50%的解筹率计算），立即解筹； 销量目标：2012年销售720套，销售总额约3.6亿元 价格目标：一线江景均价4800-5200/㎡ ，二线江景均价4200-4400元/㎡ 价格总策略： 鼓点战略台阶式升价，步步为赢，让客户心急，似鼓点般紧凑的营