学生公寓报告：英国大学与私营商合作经营学生床位精选.pdf

学学生生公公寓寓报报告告：：英英国国大大学学与与私私营营商商合合作作经经营营学学生生床床位位 概要 英国大学和私营企业建立学生公寓合作已有多年历 ，15年来，这种合作关系为英国 打造了至少2.7万张新床位，以及1.65万个大学名下的床位在合作关系下转让给私营 商。 大学与私营企业展开的合作交易中，仲量联行(JLL)代理的超过三分之一，估价的床位 超过三分之二。我们为很多大学提供合作战略建议，还进行了需求研究，建立多个商 业案例，精准把握挑选最佳伙伴的复杂过程，制定商业基准，帮助达成协议，以及监 管建设。我们也由此具有优势纪录相关交易信息，追溯历 ，并观察其历年来的变化 趋势。 这种合作交易市场正在不断发展，至今已吸纳了24亿英镑的投资，十年来建立合作关 系的私营商增长了2倍。给予私营商的经营权有效期也增至50年左右，因为很多大学 更倾向于长期期限所带来的丰厚资本收入。1/5拥有学生公寓的大学建立了这种合作关 系，目前还有更多的大学正在洽谈项目中。 基于大学需求不断扩大，未来五年市场还会持续增长。目前，英国大学的100万张专 用床位中，出租的床位占1/4，其中很多床位需要维护或更新，预计花费约50亿英镑。 未来五年，围绕学生公寓的一大主题就是学生的负担能力，大学和私营商将会关注学 生公寓是否物有所值，考虑学生需求与负担能力之间的平衡。因此大学和私营商需要 建立密切合作关系。 引言 许多大学正在考虑学生公寓的未来发展路线，观点分成以下两派(表1)。 正是这种观点之间的对立性引发了大学和私营商之间合作关系的产生。 表2列举了投资学生公寓的典型方式。列表还显示了按照不同的合作方式大学和私营 商也将承担不同的成本、风险和收益。 DBFO方案的交易增长 本研究聚焦于设计、建设和运营(DBFO)方案交易。不同的交易它们的基本架构如下： *某学生公寓合伙人(studenthousingpartner HP)长期租用大学所有的土地。 *学生公寓方案 HP要和大学共同设计， HP还要取得规划许可，筹措资金，建设、运 营学生公寓和承担维修费用，收入由 HP持有。 *作为出租土地的回报，大学从 HP得到一份资本收入，这份收入由当时的租金水平、 租金增长机制、建设成本、运营成本和投资者风险偏好等因素决定。 *方案中可能还包括建设非居住空间(例如学术或行政空间，学生活动中心等设施)，通 常只是收取名义上的租金，因此也会影响大学的资金收入。 * HP可能会对这部分设施实施柔性管理，或者分包给大学管理。 *除了要开发的土地，大学现有的学生公寓可能也会承包给私营商，进行翻新或改 建。 *重要的是，在经营有效期结束后，学生公寓资产还将回归大学所有。 HP将支付一笔 偿债基金用于修复学生公寓，并在交还时，完成所有的维修工作。这对大学来说具有 很大吸引力，不仅不用卖出学生公寓的所有权，还能将学生公寓翻新一遍。 这也被称为“资产负债表移除”或“需求风险转移”交易，因为该类型交易机制减轻了大 学长期负债的现状。通常大学每年有权利提名自己想要的公寓数量(“柔性”提名协 议)，然后仅负责运营提名的公寓，剩下的则由 HP负责运营和出租，所以一定要确保 学生公寓的位置和质量在市场上具有吸引力。 租赁会计准则变化 由于租赁会计准则变化，大学正在重新考虑学生公寓的发展路线。新租赁会计准则 FR 102意味着过去用于减少资产负债表负债的措施--比如在运营或融资租赁，或者是 长期(“硬性”)提名协议下持有学生公寓--现在可能没有用了。 受影响的还包括收入带(incomestrip)方案，通常被归类为融资租赁。JLL认识到资产负 债表问题对于大学融资和遵守英格兰高等教育基金管理委员会(HEFCE)相关要求的能 力至关重要，努力发展完善收入带方案并立于前沿，该方案可以移除资产负债表负 债，可能会逐渐成为DBFO的替代方案。 DBFO交易增长只是显示学生公寓市场投资增长的一个方面。PB A增长并不局限于英 国：在我们2012年的一项研究 《学生公寓：新的全球资产类别》中，我们把学生公寓 视为一种新的资产类别，并解释它为什么能吸引投资者、开发商和私营商的广泛兴 趣。许多大学床位供不应求，而且大学生对更高质量的公寓有强劲需求。而且经济衰 退时入学的学生人数增加，学生希望能够在学校里安全度过经济衰退期，并在进入社 会前获得更高的资格证书。 DBFO交易增多只是英国PB A市场广泛发展的一个方面。表3显示英国现在PB A床位 超过50万--十年来增长80%。 表4显示了两种合作交易类型的更多细节。 大学 过去的十年里大学拥有的学生公寓总量保持相对稳定，但在这稳定的背后