惠城区江北三环路项目方案精选.docVIP

惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告 第一部分 项目概况及用地分析 地理位置本项目地块位于惠州惠城区江北三环路地段。东经：114°2528,北纬：23°0801。东面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。南面：三环北路，其道路红线是本项目地块的南面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。西面：金龙路，其道路红线是本项目地块的西面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。北面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。? 项目地块概况项目规划总占地面积约为5.8万平米。项目整个地块较为平整,约为277米*215米方正规范的四边形，便于规划设计和施工。1、?交通分析? 本项目位于惠州惠城区金龙大道与三环北路交汇处，所处地段道路四通八达,交通条件优：三环北路，东西走向，主要连接惠州大道。金龙路为南北走向。项目与深圳、东莞、广州的高速接驳。? 2、?周边配套设施情况地块北边为钢材、物流、农贸市场，粤东家具博览中心、德威地产项目、以南为住宅、公建和工厂，整体氛围尚未形成，无外围景观资源。项目北面的钢材市场对项目形象有一定的影响。配套设施除学校、农贸市场外，目前缺乏其他生活配套。具体情况如下：主要生活配套/商业网点学校：惠州市惠台学校、惠州财经学校医院：惠康医院3、?周边项目概况该地块周围正在开发的有万科 德威地产等商住项目4、?气候气象惠城区地属亚热带海洋性气候区，一月均温 13摄氏度，七月均温28.3摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。 ? 第二部分?? 项目定位及客源定位 1、项目定位：“ 住区” 2、客源描述:? 为主要的潜在客户群体。（详见附件：项目定位报告） ? 第三部分? 项目设计要点及要求 一、总体规划建议（一）?规划设计原则1、? 贯彻“以人为本”，打造适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品人性化、环境生态化、 社区规划年轻化，将本项目打造成为一个科技动感的青年人社区，创造一个既高效又健康生态环保的高品质环境。2、?设计主题围绕年青人的文化，在建筑设计风格上体现年青人的审美。3、?在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性。4、?设计理念必须与项目开发的思路相协调。 （二）规划设计要点：1、?规划面积：5.8万平米2、?用地性质：居住用地3、?容积率：≤ 2.34、?建筑密度：≤30%5、?绿地率：≥30% 6、?住宅建筑净密度：≤22%7、?建筑退让：退用地边界：西侧≥35米，南侧≥35米，东侧、北侧根据建筑高度退让不等（详见附件《规划设计基础资料汇编》）退让的用地不能做建筑，但可做景观及室外活动用地。8、? 停车位数量：≥1停车位/100m2建筑面积 （三）?规划设计建议?功能分区：底层及二、三层裙房为商业，考虑临街商铺及集中商业，上部为住宅，两层地下室。?道路系统：1、?地块东南角、西北角设出入口，东侧北侧临用地边界设消防通道。消防通道平时不行车，机动车要能在出入口附近直接出入地下车库2、?交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，尽可能的实现人车分流。交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。在机动车道靠近建筑的一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计。4、?商业人行系统与住宅人行系统分开。?入口：分为住区入口。 住宅入口：地块东南角、西北角设出入口，满足住户车行出入要求。地块南边中间位置考虑为小区人行主入口。车位配比：考虑以地下停车为主，辅以少量的地上车位满足住宅、商业及服务辅助需求。 二、?产品建议（一）?产品风格建议：1、?现代建筑风格，具有时代精神，满足现代生活方式。2、?尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。（二）?? 产品类型及配比：1、根据市场分析建议，产品类型包括临街商铺、集中商业、中小户型住宅及相关配套。2、面积配比：从市场的角度出发，建议项目商业占略小于1/3总面积，住宅占略大于2/3总面积，住宅户均面积为75㎡左右。其详细套型配比如下：住宅户型 住宅单体面积（m2） ?数量配比（%）1房+1户型 ?68～75? 10%2房+1户型 ?85～99? 40%2房+1户型 ?105～115? 15% 2房+1户型 ?125～135? 35% （三）住宅产品房型及功能建议1、