南通市尚座精品酒店公寓开盘营销报告.ppt

区位打分法 参照项目 本案 奥特莱斯 中南世纪城 紫阳开心公寓 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X5) 区位 片区形象 15% 8 8 9 7 与区中心的距离 10% 7 8 7 9 道路/交通状况 16% 8 8 8 8 周边自然环境 10% 8 7 9 7 周边人文环境 10% 8 7 9 7 周边配套 16% 9 8 8 9 治安状况 8% 8 8 8 7 片区提升空间 15% 9 8 9 7 加权总评分 8.29 7.8 8.4 7.68 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 5800 P3(a) 6200 P5(a) 6600 参照权重（%） Y1 Y2 50 Y3 20 Y5 30 目标加权售价 　 6164 6119 7124 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 3082 P3(b) 1224 P5(b) 2137 本项目加权平均价格P（区位） 6443元/㎡ [注]　打分采用每项10分满分制，由此避免权重较小项拉不开分差，价格采取最近1个月成交价。 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 产品打分法 参照项目 本案 奥特莱斯 中南世纪城 紫阳开心公寓 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X5) 规划设计 总体规划 9% 8 8 9 7 社区规模 9% 8 9 10 7 建筑外观 12% 8 8 9 8 户型层高 12% 8 10 8 10 户型面积 15% 8 7 9 7 配套 生活配套 8% 8 8 9 8 商务配套 8% 8 8 9 8 其他 服务 6% 10 8 8 8 物业管理 6% 7 8 8 8 开发商品牌 15% 8 7 9 7 加权总评分 8.06 8.03 8.85 7.76 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 5800 P3(a) 6200 P5(a) 6600 参照权重（%） Y1 Y2 50 Y3 20 Y5 30 目标加权售价 　 　 5822 5647 6855 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 2911 P3(b) 1129 P5(b) 2057 本项目加权平均价格P（产品） 6097元/㎡ ［注］　打分采用每项10分满分制，由此避免权重较小项拉不开分差，价格采取最近1个月成交价。 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 尚座精品酒店公寓的市场比较静态价格为：区位×30%+产品×70%=6201元/㎡； 因此尚座精品酒店公寓的静态价格约为6200元/㎡； 因此尚座精品酒店公寓的静态价格最终定在6200元/㎡ 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 推案顺序 尚座精品酒店公寓有340套房源，为了达到价格不断提升,最终实现低开高走利润最大化的目标，我司建议采用 “少推多开”的推案策略。从南通商住楼市场的销售情况来看，口碑效应非常重要， “少推多开”的推案策略可以在市场上制造尚座精品酒店公寓持续热销的口碑,既保证了房源的顺利去化，同时又能为后序的价格上涨作好了准备。所以本项目预计将分成三次开盘。 第一次开盘的推量为120套,即尚座精品酒店公寓的5~10层 第二次开盘的推量为100套,即尚座精品酒店公寓的11~15层 第二次开盘的推量为120套,即尚座精品酒店公寓的16~21层 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 建议第一次开盘的均价在5900元/平方米,平均楼层差价在50元/层 楼层 均价 5楼 5750 6楼 5780 7楼 5850 8楼 5930 9楼 6010 10楼 6090 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 第二次开盘的均价在6200元/平方米。 第三次开盘的均价在6475元/平方米。 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 本案开盘策略 尚座精品酒店公寓的开盘分为两个阶段 尚座精品酒店公寓的开盘方案 阶段 阶段1 阶段2 阶段名称 开盘当天意向客户选房并签订定金合同 签约成交 时间点 5月25日 5月26日-6月1日 备注 5月25日开盘当天采取叫号方式选房，先来先选，选完即止。 开盘选房后的1周内，已签订定金合同的客户前来现场签订预售合同 『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』 尚座精品酒店公寓开盘当天现场布置及进出动线安排 进入动线 出门动线 出入口 办 公 区 停 车 区 非机动车位 临时停车位 施工区域 机动车位 A、