合富辉煌2010年5月31日昆明云投·西城金融项目发展策划报告暨规划设计建议.ppt

商业回迁和写字楼回迁情况 企业 商业回迁 处置方案 写字楼回迁 处置方案 长城资产管理公司 1200平米 一层商业补偿 11000平米 整栋（其余部分市场价购买） 昆船 539.85平米 处于其办公楼下的一层商业 4527.89平米 十层以上补偿 经干校 645.25平米 一层商业补偿 9146.2平米 某供销社 4101.7平米 云珠工贸有限公司 5000平米 待确定（货币补偿或回迁） 东方供销社 350.46平米 一层商业补偿（另购买200平米） 935.36平米 其他 一层商业补偿 约13000平米 总计 2735平米 约48000平米 物业既定处置方案及建议 双塔商业 商业 该部分商业运营建议见后 A栋 B栋 C 栋 A栋写字楼长城资产管理公司回迁及购买。 C栋写字楼和商业一层考虑回迁。二层及以上商业运营见后。写字楼面积和商业面积均稍小于回迁面积。考虑适当增加面积以满足回迁面积。 B栋写字楼考虑市场销售，约3万平米 云投总部 富滇总部 据云投富滇会议精神，商业以双塔商务配套为主。合富暂不考虑该部分商业的销售和运营。 双塔写字楼除云投富滇办公自用，剩余约16500平米，可考虑对外销售或出租。 回迁写字楼和回迁商业的分布零散，对商业和写字楼的运营形成严重制约，需重点关注。 地上商业部分建议 单层建筑面积：2680平米 1层回迁 2——5层总面积：10720平米 单层建筑面积：5480平米 5层总面积：27400平米 建议： 外部设置扶梯直接通达二、三层商业，提升二层三层商业价值 人行天桥连通三层，形成三层层空中商业平台。商业体间形成互动。 局部镂空形成，在一层形成中庭广场，二层以上形成观光回廊 客户通道的建设（横向和纵向的商业动线）是商业运营的生命线。 地下商业建议 约15000平米 地下通道连通 地下出入口 地下通道 （该部分商业可售，约50000平米） 下沉式庭院广场 业态规划建议 五层 五层 四层 四层 三层 三层 二层 二层 一层 地下商业 局部连通，加大层高至15米以上，以适应电影院对层高的要求。引入品牌影院。如嘉禾、新南国等，持有经营。 划分为内街和外铺，外铺对外经营，局部连通二层，以银行网点、品牌快餐、药店、品牌服饰等业态为主。对外销售。 方案一：美食广场+超市+家居生活馆。持有经营。 方案二：划分蚂蚁铺，引进淘宝街进行持有经营，待商业氛围成熟后变现。 商业业态间的互动和消费行为特征是商业业态布局的关键要素。 引进品牌大型KTV连锁器件店，如嘉禾、华臣、新南国等。持有经营。 打造商务休闲中心，引入咖啡吧、西餐厅、特色主题餐吧、台球城、健身中心等商务娱乐休闲业态。持有经营，氛围成熟后变现。 变现货值估算 商业（不含双塔） 变现面积:5480*3+2680*2+5000（地下）=21800平米 持有面积:（5480+2680）*2+15000（地下）=31320平米 变现货值：21800*30806=6.716亿元 写字楼（不含双塔销售部分） 变现面积:50000平米 双塔部分持有16500平米 变现货值：50000*12463=6.232亿元 住宅：不含 总变现货值：6.716+6.232=12.948亿元 注： 该货值不包含住宅和写字楼定向销售的货值。 云投集团还持有约31320平米商业和16500平米的双塔写字楼作为资产沉淀。 * ——THE END—— 财富中心 不足 喷泉广场长期有水蓄积，阻挡人流聚集。 铺面面宽的增加意识不够。 压缩单个集中式商业体的体量，降低客流疲劳感。 平面通道四通八达，直接导入居住区，形成街道式商业。 除社区商业街外，集中式商业全部自持，严禁私自转让，进行业态强势引导。 纯粹休闲娱乐中心——娱乐休闲餐饮业占到60%以上，其中有KTV三家，电影院1家；品牌百货占40%，并以休闲运动系列为主。 书店与影院形成良好互动。 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 项目商业动线设置建议（一层） 一层通道设置 五大广场：快速聚集人气 四大通道：外部人流快速导入商业体。 地下商业通道：外部十条；两条内置地下扶梯。两个观光电梯，共十四通道直通地下 二、三层通道：三条外扶梯直通二、三楼，三条内扶梯，三个观光电梯。共九通道直通二楼。 一层至五层，镂空 一层至地下、二层的扶梯 直通二、三层扶梯通道 地下通道 观光电梯 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 项目商业动线设置建议（二三四五层） 二层通道设置 三个商业体之间二层实现连通，内外部共九条通道直达二层。形成空中商业平台。 写字楼电梯可通过控制，在二层形成主要乘降站。以引导人流，聚集人气。 连通 三、四、五