大连市场研究报告.pptVIP

* * 07年大连市场背景 GDP增幅和房地产业发展状况的关系 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 快速发展 大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2007年大连GDP达到3131亿元，增长速度高于全国平均水平6.1个百分点。 按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。 经济分析 近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础 房地产市场表现：从2004年开始大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，呈现稳步上升态势，主要由于受到04、05年土地供应不足影响，导致市场呈现供不应求状况。 房地产市场 房地产进入高速发展期，住宅销售量呈现连续增长态势 房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速。 数据来源：大连市统计局 土地市场供应 随着城市快速发展及地形限制，中心区开始出现“地荒”，房地产发展加速外扩，旅顺和开发区成为房地产开发热点区域 大连位于半岛顶端，受山海地形约束，大连市主城区可用于开发建设的土地十分有限； 中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少，开发强度极高； 2007年新增住宅供应中，甘井子、开发区、沙河口、旅顺四区成为建筑面积最大的四个区域，占到进80%的比例； （大连市07年各区建设面积） 在东三省主要城市中，大连的GDP总量及增长速度排名均为第一； 在中国统计局公布的2006年全国综合实力城市评比结果中，大连市经济实力排名第六位，综合实力居第七位，沿海城市仅次于天津； 排名 城市 总得分 人口与劳动力资源利用 经济发展 社会发展 基础设施 环境保护与循环经济 5 天津 137.7197 24.9779 46.4245 22.6957 38.9151 4.7065 7 大连 99.4911 19.3952 45.6561 18.6391 10.0067 5.7939 18 宁波 79.466 6.0739 43.113 11.9714 12.7877 5.52 21 青岛 75.04 12.0667 32.7107 11.4328 12.38 6.4497 １ 大连 ６ 杭州 ２ 厦门 ７ 上海 ３ 绵阳 ８ 南京 ４ 成都 ９ 青岛 ５ 武汉 １０ 重庆 《2005中国城市宜居指数报告》 近两年（2005-2007），大连四分之一的房屋卖给了外地人，在沿海的楼盘中这一比例会更高，不会低于50%，而像星海广场附近的高档楼盘中更是不会低于这个数字； 大连宜居，整个东三省沿海并且环境这么好的地方只此一处，在大连置业是整个东三省人的梦想；投资，大连房价上涨前景还是吸引了一些人来这里投资房地产的；买房来自住，或者给父母养老，甚至给自己养老；为了孩子的教育，大连无论是高校还是基础教育质量相对还是比较高的；当然还有其他不少因素，而且这些因素很可能都不是单一的，但是作为一项资产持有，无论是哪种情况都是存在的； 从外地人来源上看，东三省的客户还是占绝对的比重的，其他地方的客户也有，但量上相对还是少些； ——大连市房地产交易市场商品房转让管理科孟科长 城市影响力 大连依靠城市影响力、宜居环境成为以东三省为主的异地置业者投资首选 07年房地产市场 07年需求略有上升 不含商业和别墅类等特殊类型产品 从左图可以得出： 2007年大连市各类产品市场总供应量达到389.06万㎡，市场销售270.23万㎡，整体销售率占据69.46%，与去年同期市场去化程度有明显增加，这表明了大连房地产市场正处于健康、持续发展的状态； 从供应量上看：同期土地放量基本持平—06年主要有大量体的土地上市及西山水库区域，相对于07年土地市场则相对稳定；另一方面随着整体市场价格的逐渐攀升，开发商为了追求利润的最大化，有意识的放缓了项目的开发节奏-变相的囤积土地，从而导致供应量体相对较少； 从销售量上看： 在受到国家宏观政策“70%、90㎡以下”的影响小面积产品的逐渐增加以及大部分投资者从股市中的获益投资到了房地产市场当中，从而促进了整体房地产市场的销售。 类型分析 2007年各类型产品整体销售市场持续看好 2007年大连市房地产市场总供应面积为389.06万㎡、销售面积为270.23万㎡，整体市场销售率已达到69.46%，去化程度较为理想；各档次住宅产品供应量体相对平均，其中中低档住宅与高档住宅产品在2007年房地产市场中占有领先优势，产品去化率都在72%以上，可见中低档与中档住宅