恒通嘉信2008年北京陶然亭商业项目构想（下）.ppt

2、四合院院落群：12000平方米 可满足不同客群的需要：商会总部、驻京办事处、特色宾馆等的需要，同时也可满足各色餐饮的需要 四合院面积为500-1200平方米较为合适,数量在10-15套。 产品功能定位 3、特色商业街：8000平方米 依据本案的容积率特点，使本案做小面积商业成为可能； 可满足不同业态要求，一层层高5米，二层层高8米，可自行分割为2层； 业态建议： 可满足特色购物、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的主题型中高档综合精品商业物业； 我司建议：可引进北京老字号来本案开店，与政府沟通，申报以非物质遗产维护发展，可享受相应的优惠政策，同时可吸引客群来本案参观消费，扩大本案的知名度及拓展客户群体。 产品功能定位 食 性 色 斋 善 思 养 禅 空 谈 友 果 商业街构想 市井休闲商业街构想 关键词：老北京 风情 市井 配套 商业 茶SPA 理疗保养 商会活动 棋牌交流 博物收藏 商务洽谈 北京老字号 业态定位 商业街功能以满足商务会馆及周边客群的配套为主，以餐饮娱乐休闲为招商范围，致力于在南城树立商务宴请、商务聚会休闲的典范地位。 张一元 茶馆 功德林 利亨元 大戏院 民间工艺 爆肚冯 南城，拥有目前最多的北京老字号，散步在街头巷角，依然散发着独特的光芒。真正的老北京，不在富丽堂皇的大街上，一定在市井，在老北京人们身边。 按照明清时期风格，塑造街巷和院落的整体格局，反映建筑老北京的历史文化特征，建筑风格上完全体现传统民居的风貌，基本保持原四合院建筑体量。 中学为体，西学为用 相邻院落之间的人行步道宜采用仿古青砖铺 装，沿街房屋也按照统一风格进行建设，保 持优雅安静的北京胡同气质。 风险控制1、谨慎对待地下物业2、尽可能多出沿街商铺3、面积总价比控制4、租金与售价平衡5、多业态规划/差异化主题6、加入文化元素，拔高定位7、将运营管理委托给第三方8、给予一定的放水养鱼时间9、区别对待投资户和自营户10、严谨的合同条款11、在封顶前完成销售工作 占地面积：48313.79平方米 建筑面积：48900平方米 地上面积：24600平方米 地下面积：24300平方米 容积率：0.51用地性质：文化、体育、娱乐 限高：综合楼高度15米以内，游泳馆控高在18米以内 退红线：西7米、北5米、南7米、东12米 文化保护：项目南侧的围墙，属于文化保护对象“坛墙” 绿化率：35% 代征绿地：904.021平方米 代征道路：1587.751平方米 规划行人出入口位置：项目西侧 规划机动车出入口位置：项目东北侧 调性：建筑造型不宜太突出，建筑色彩宜采用灰色调，以便与周围环境相协调 规划设计要点 总体布局建议 一、地块价值分析 价 值 最 高 最高 价值中等 价值最低 * 各物业形态的布局和空间组合建议 四合院院落群 二层商业街 入口 游泳馆及SPA休闲中心 入口 下沉广场、地下一层商业 规划方案一： 特点： 1、最大限度利用沿街面做商业展示面； 2、将游泳馆及SPA会馆设计在地块的东北角，保持其休闲功能的完整性及私密性； 3、四合院院落设计在靠近二环位置，可彰显其尊贵性； * 各物业形态的布局和空间组合建议 规划方案二： 特点： 1、最大限度利用沿街面做商业展示面； 2、将游泳馆及SPA会馆设计与商业做有机的结合； 3、四合院院落设计在靠近二环位置，院落街巷长度可打造原汁原味的四合院院落群胡同的感觉； 游泳馆及SPA休闲中心 四合院院落群 商业街 商业街 产品类型 面积 游泳馆及SPA会馆 15000 四合院院落群 12000 商业街 8000 地下停车场 7000 地下一层商业 4000 设备层 2000 合计 48000 产品面积说明 项目的经营测算 (一)基础数据 项目占地面积：48313.79平方米，总建筑面积：48900平方米 其中：地上面积：24600平方米 　　　地下面积：24300平方米（暂未考虑额外面积） 　　　包含陶然亭游泳馆及SPA会馆共计1.5万平方米 (二)收益方式 项目主要以商业为主体，游泳馆部分为还建设施。 且项目只具有５０年使用权，不具备销售的基本前提，考虑到本案的经济利益的最大化，我司建议：大部分商业以一次性买断使用权为主，少量商业以自行经营为辅。商务会馆部分以长期租赁为主。 经营测算 通过对周边在售项目及正在经营项目的调查，商业街商铺对比周边区域内商用物业的租金价格6-8元／平方米；四合院会所对比二环内同等物业租金水平，我司将以此数据取平均值进行经济测算：其中水疗及洗浴按同等物业市场水平计算。 产品类型 面积 租金 年租金（万元） SPA会馆 850