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望京地区区域市调报告 北京市宏观市场分析 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析 办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。 （二）WTO对北京房地产市场的影响分析 加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。18号文件房地产业已经成为国民经济的支柱产业 环境分析 本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区）内，紧邻京顺路、机场高速路。 小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。 建筑规模：本案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15万平方米，二期、三期待定。２００１年５月开盘，2005年开发全部完成。 1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。 2）一梯六户 3）首层大堂挑空。 1）6层以上高档外墙涂料， 2）1—6层配高级墙面砖 户型 面积（m2） 比例 二居 １０６ ２６４ ３３％ 三居 １２２ ７２ ３３％ １２６ １９２ 四居 １６５ ２６４ ３３％ 跃层 １８８ ４ １％ ２５１ ８ 配套设施：１、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 ２、教育配套：借助周边设施 ３、商业配套：借助周边设施 车位配比：１．５：１ 容积率：3.3 无精神堡垒 价格分析 （一）价格范围：5100/M2---6900/M2 (二)主力总价范围：６４万――８０万 面积（m2） 总价 二居（毛坯） １０６ 6650 704，790 １０６ 三居 １２２（精装） 6300 768600 １２６（毛坯） 5800 730800 四居 １６５ 跃层 １８８ ２５１ 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月 200/月 （1）、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。 2）、私营业主 3）、港台、韩国等外籍人士 优势 　劣势 物业管理IC卡门禁系统、闭路电视监控系统 容积率高3.3 规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰 亲水乐园 车位比例高，可租可售 绿化率只有35％ 休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等 首层大堂播放背景音乐，舒适放松 二居价格高 三居、四居的书房面积只有6平米 户型多样可选择余地大 开发周期长2001年开盘，2005年竣工 会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等 楼间距小 明厨、明卫 具有小型儿童乐园 一期周围是二期、三期工地，环境差 Vod视频可收CNN、BBC等 小区周围没有公交车 户型、精装毛坯可选择余地大 金牌物业管理：中海物业 2001年开盘至今二期没有动工，开发实力值得怀疑 全部地下车库实现人车分流 小区没有商业配套 每户赠送燃气炉，用来提供24小时热水、冬季取暖 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适 （三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4套、沙发3套 1）打折：一次性付款95折，商贷98折 2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑）—6400元/M2 (二)主力总价范围：28万---39万 户型 面积（m2） 均价（元） 总价（元） 一居 69.63 6000 42 92.07 5880 54