2009年合肥房地产年度报告-新景祥.pdfVIP

卷 首 语 楼市，你还能再飙多久？ 2009 年，是楼市令人大跌眼镜的一年，在全球性金融危机的背景下，众多专家学者一致看 空的预期中，中国楼市硬是拉出一条大阳线，逆势狂飙：在去年春节后悄然启动，一路高 歌猛进，在欧美等房地产“跌跌不休”的大背景下走出了一枝独秀的行情，土地，楼市都创 出了历史新高，地王频现，房价屡破历史记录。 2009：“政策市”“与“资金市” 如果说在金融危机下，中国楼市的这种反常表现，体现了楼市“政策市”的本质的话，那么 在 4 万亿刺激计划的带动下，房地产市场的迅速升温则将楼市“资金市”特质体现得淋漓尽 致。究其内在原因：由于货币的大量投放使市场上钱太多，在经济不景气的情况下，过多 的流动性资金在找不到投资出路时，只能涌向房地产，而钱多的效应让“不差钱”的房地产 企业争相屯地，制造了一个又一个地王，地王又推动周边房价的进一步上升。 2010：货币政策可能收紧 从管理层宏观角度判断，考虑到 2010 年迅速攀升的 CPI，加息势在必行；另一方面由于 进出口贸易的持续恢复。随着全球经济的复苏，中国的进出口需求重新启动；拉动经济的 关键引擎，固定资产投资可以暂且放缓了。经济的复苏，以及进出口的动能增加，使得对 于楼市的倚重可以减轻了。伴随着通胀压力的急剧增加，2010 上半年的加息是可能的，也 是必须的。货币信贷的收紧，势必将给楼市带来强劲的冲击。 调控：”组合拳“才刚刚展开 09 年楼市的这种疯狂表现绝非中国经济的福音，完全是政策的过度释放导致的非健康的繁 荣，积累了危险的泡沫。拿合肥为例，09 年房价收入比约为 8.7，已经进入国际房地产“泡 沫”警戒范围。 10 年初，调控措施纷沓而至；国四条、国十一条，央行准备金率上调；二套房政策和税收 政策的坚决调整，对于投资性购房而言，无疑是重大利空，让一度被严重看多的楼市快速 降温。据新景祥从微观层面了解，合肥市场近期投资性购房需求明显减少，市场降温现象 明显。 新景祥认为：由于目前楼市向好的惯性作用和政策消化的滞后性，2010 年 1 季度合肥楼 市将仍然保持高位，但 3 季度后存在较大调整的可能。 09 年 第 1 页，共 59 页 宏 观 视 点 第一篇 宏观视点 一、政策类 政策的出台来源于对目前经济与楼市发展的修正和对未来经济调整的铺垫，2009 年的中 国房地产市场经历了一个急转向上的行情。宽松的货币政策及经济刺激计划是支撑房地产 市场回暖的重要宏观背景，各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。从以下 几点可以看出： 1）年初：贯彻房地产各项优惠政策刺激楼市以及各大银行、地方政府出台各项细则，为楼 市回暖蓄积了政策基础； 2）年中：加大土地市场供给，整顿市场秩序； 3）年末：防范泡沫扩大，调控房价过快上涨，纷纷出台各项政策，政策紧缩渐渐显现。 1、金融信贷类政策 建设部长：6000 亿闲置公积金将投放保障房 1 月 9 日，住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城 乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在 2009 年要做好 9 个方面的工作。其中 全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展。 这两条被普遍认为是 2009 年我国房地产政策发展的主线，也是 2008 年房地产调控政策 的延续和深化。 关于进一步加强信贷结构调整的指导意见 3 月 24 日，关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见，其中第 六条专门针对房地产信贷，要求落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展， 积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。 第一季度货币政策执行报告 5 月 6 日，第一季度货币政策执行报告会上指出，在下一阶段，要坚定不移地落实适度宽 松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，在引导信贷结构优化的基础上，采取灵活、 有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展的需要。 《金融稳定报告》 09 年 第 2 页，共 59 页 宏 观 视 点 6 月