小独栋别墅产品开发及运营模式.pdf

22号地研究模型 2009.10.30 [关键字]： 别墅 [简介]： 该理论界定了小独栋别墅产品以及通过研究市场上小独栋别墅的 处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，从而营造出别墅感的若 干方法。 2 小独栋别墅界定 所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联 产品界定 所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联 排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置 排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置 业客户群体的独栋别墅产品 业客户群体的独栋别墅产品 产生背景 小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物 小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物 业市场产品细分的结果—— 即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的 业市场产品细分的结果—— 即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的 独栋别墅的一种产品类型 独栋别墅的一种产品类型 技术指标 地上面积区间：200-320平米之间 地下面积： 100平米 容积率：0.35-0.4 左右间距：3-5米 庭院面积：300-500平米 3 小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛 盾，需要通过一些技术性的手段解决 客户敏感点 产品缺陷 产品策略： 产品策略： 独栋的产品形式 较高的建筑密度 在保持较低的总价范围的 较低的总价范围 紧凑的生活空间 前提之下，产品全面在公 共空间处理和私人空间的 营造上发力 可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段 较高的建筑密度 可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段 来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。 来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。 可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小 紧凑的生活空间 可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小 面积带来的别墅感缺陷问题。 面积带来的别墅感缺陷问题。 4 较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以 通过一些手段来缓解和规避 在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交 在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间