旅游及酒店业战略资产管理——长期资本决策指导下的旅游（商业）地产投资管理.pdf

旅游及酒店业战略资产管理 长期资本决策指导下的 旅游（商业）地产投资管理 北京龙藏天下投资管理公司 2012年7月 资产管理基础 关于资本投资的假设 企业的经济学基本假设 企业本身就是一个项资产组合，这些资产 的组合包括人力资源构建出企业的收益能 力边界； 企业收益能力边界的拓企业收益能力边界的拓展展本身本身就就是企是企业战业战 略的终极目标； 企业利用资源的能力和效率决定企业组织 的资产组合 企业的战略及与资产配置 假设企业战略的核心目标是：组织利 益最大化。 资产配置成为一种用资产书写的战略 发展 计划计划，，有关资产的配置计划在实质上有关资产的配置计划在实质上 战略战略 表达和和支持战略的发展。 有关资产的特点以及收益和风险边界 资产 成为企业战略必须完成的命题； 配置 企业内 的核心竞争力通过资本的 配置效率得到体现； 组织利益 最大化 企业的战略应该是一组资产组合的结 果和目标。 外部环境对资产的影响特点 资产的收益特点由行业及其行业周期和资产所在 的市场决定； 一般意义上，资产都将在资本市场上被定价，其 价值的来源在于其收益能力； 资产的收益能力是建立在资产平均营运水平 （行 业的平均水平）之上的，除非是全面的技术创新 ，任何资产的收益都是有限制的 企业资产的收益组合将是在这个收益现值之下的 扩张过程 市场竞争的本质 替代性 公司资本效率 决定竞争力 公司替代 产品替代 技术替代 资源替代 建立在企业现有竞争能力水平上的资本回报率正是企业核心竞争力的 市场选择结果，也是一个定价过程。 资本回报率是由两部分构成：股本回报预期、债务利息率 企业战略的挑战- 内 能力 企业的内 能力和公司资产组合决定其价值； 加权平均资本成本 （WACC) WACC (Weighted Average Cost of Capital ) ，是指企业以各种[[资本]]在企业全部资本中所占的比重为权数 对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。加权平均资本成本能反映企业目前的实 际情况。 自自有资有资金金的成本的成本可可用用资本资产定资本资产定价模式价模式求得求得，，而而债务债务成本成本 可可用用债务债务利利息息经经税税务务调整后调整后的有效资本成本的有效资本成本得到得到。。最最后后，，该该项投项投 资的资本成本就是这二者的加权平均，也就是平均资本成本 （K）， 即：K=Ks （S/V ）+Kb （1-T）（B/V ）。 其中：Ks 股东对此次投资要求的收益率； Kb 利率；S 自有资金数量；B 对外举债；V 市场总价值；T 企业的边际税率。 加权资本成本中，企业所能够获得债务的成本是由企业的竞争力 决定的，因此：财务成本水平是外 给企业竞争力定价的过程。 资本扩张阶段： WACC ≥项目IRR时候，资本扩张带来公司（资产组合）市场价值 基于企业能力的资产配置是中小企业的扩张和长期资本决策的关 键所在 基于战略的风险构成 战略外部