风力掀天浪打头,只须一笑不须愁——海银财富2016年四季度房地产展望精选.pdfVIP

风力掀天浪打头 ，只须一笑不须愁——海银财富 2016年四季度房地产展望 摘要 在新一轮楼市调控下 ，本轮房地产 “小周期”已步入尾声。就四季度而言 ，住宅成交可能形 成 “量缩价稳”局面。新开工将较为乏力 ，投资增速可能再次下拐。开发商拿地积极性降低 ， 融资难度将增大。我国刚需和改善置业人口已处于高位下滑区间 ，改善置业人口有望在 2020 年迎来下一个高峰。我国城镇化率还具备提升空间 ，未来房地产投资需关注城市群的规划和 发展 ，以及由城市群演变带来的人口迁移新趋势。辩证看待办公楼及商铺库存高企问题 ，一 线及部分二线城市租金水平较高且稳步增长。中国并未面临 “保汇率”还是 “保房价”的单 选。 一、中国房地产市场运行状况​ 1.1 投资增速下拐 ，销售增速见顶 本轮房地产 “小周期”回升中 ，投资增速触底是在去年 11月和 12 月 ，11月当月同比增速 触底 ，为-5.11% ，12 月累计同比增速见底 ，为 1%。对比以往几次房地产投资的回升周期 ， 此次房地产 “小周期”回升持续时间最短 ，从去年底开始至今年 4 月见顶 ，仅持续 5个月。 此前几次分别为 ：1999 年至 2004 年 ，持续 51个月 ；2006年至 2008年 ，持续 30个月 ； 2009 年至 2010 年 ，持续 17个月 ；2012 年至 2013年 ，持续 7个月。第一轮投资回升受 1998年住房制度改革、加入 WTO后经济高增长、住房人口红利期等影响 ，持续时间长。 但其后几个周期 ，受到政策调控及货币政策的影响愈发明显 ，且周期不断缩短 ，政策效用在 递减。 销售作为投资的领先指标 ，亦在今年 4 月见顶 ，1-4 月同比增长 36.5% ，此后逐步下滑。8 月房地产投资额分项中设备器具购置总额同比仅增长 4% ，明显低于此前连续多月超 20% 的增长 ，表明设备投资较弱 ，将基数因素考虑在内 ，我们预计其增速仍将进一步下滑。国庆 以来 ，国内诸多城市房地产政策频频收紧的大背景下 ，我们预计四季度房地产投资将继续走 软 ，难以担当稳增长大任。 图 1 ：房地产投资及新开工增速 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 图 2 ：商品房销售增速 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 1.2 房价大幅上扬 ，四季度涨幅放缓 9 月百城住宅价格环比上涨 2.83% ，同比上涨 16.64% ，均创年内最高涨幅。从城市数来看 ， 环比上涨的城市由68个大幅扩至 81个 ，而同比上涨城市数则由71个降至 69个。同比涨 势有所放缓。分城市线来看 ，一线城市房价去年中期开始率先启动上涨 ，二线城市房价则在 今年加速上涨 ，三线城市房价涨幅较小 ，在后期亦有加速趋势。再到具体城市层面 ，我们看 到冷热不均的迹象非常明显。今年以来昆山 （44% ）、东莞 （40% ）、珠海 （39% ）、惠 州 （38% ）、廊坊 （37% ）、中山 （33% ）、南京 （32% ）、合肥 （30% ）、厦门 （29% ） 等城市累计涨幅居前 ，这些城市均集中在一线城市周边或核心二线城市。在冷热不均 ，部分 城市疯涨的状况下 ，“因城施策”成了必然。国庆以来超过 20 个城市重启甚至升级限购限 贷 ，是 “因城施策”的体现。从近期高层表态来看 ，政府希望控制部分城市房价泡沫化倾向 ， 从购房资格、土地供给、信贷供给等多角度予以打压 ，希望把资金和需求引导三四线城市去 助力去库存。在政策收紧的背景下 ，我们预计四季度房价涨幅将放缓。 图 3 ：百城住宅价格指数走势 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 图4 ：今年 1-9 月房价累计涨幅Top10城市 数据来源 ：Wind ，海银投资研究中心 1.3 土地成交创纪录 ，热情趋于降温 今年前 9个月我国 100 大中城市土地成交总价累计达 1.6 万亿 ，仅次于 2013 年同期 ，其 中住宅类土地贡献了 1.3万亿 ，创历史新高。与房价上涨相对应 ，整个土地成交集中在一线、 一线周边及核心二线城市 ，“地王”项目频出。今年前 8个月 ，单宗土地成交金额超过 10 亿元、溢价率超过 100%的双高 “地王”多达 150宗 ，是去年同期的 25倍。许多地块出现 了 “面粉”贵过 “面包”的景象。8 月份融信在上海拿下的静安中兴地块 ，光楼板价就已达 10 万/平方米。今年前 9个月 ，热点城市土地出让收入成倍数增长,深圳增长 2.4 倍 ，南京 增长 1.8倍 ，杭州和苏州增长 1.6倍 ，合肥增长 1.5倍。 在 “地王”现象的背后 ，是政府对 “土地财政”的依恋。整体而言 ，在宏观经济下行压力